К вопросу о перспективах развития ипотечного жилищного кредитования

К вопросу о перспективах развития ипотечного жилищного кредитования

Развитие ипотечного жилищного кредитования и повышение обеспеченности населения жильем – одна из основных задач государства. Эта проблема особенно обострилась на рубеже XX-XXI столетий, с переходом от одного общественного строя к другому. За двадцать с лишним лет социально-экономических трансформаций в стране были приняты десятки концепций, стратегий, законов, указов, постановлений правительства, программ и сотни других федеральных и региональных нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы жилищного строительства, жилищно-коммунального хозяйства, ипотечного жилищного кредитования и обеспечения прав собственности граждан на жилье. Однако кардинальных сдвигов в сторону улучшения обеспечения населения жильем не происходит. Государство оказалось неподготовленным к развитию ипотеки. В силу своих специфических особенностей ипотечное жилищное кредитование, следует рассматривать не как разновидность потребительского кредитования, а как долгосрочные инвестиционные вложения в формирование и развитие главной производительной силы общества – человека. Для формирования реальной и эффективной жилищной и кредитной политики необходимо обратить внимание на перспективные направления развития ипотечного жилищного кредитования, широко обсуждаемые последние годы, как международное ипотечное кредитование и организация строительных сберегательных касс.

В 2011 году в РФ число участников первичного рынка ипотечного жи­лищного кредитования составило 658, в 2012 году – 667, в 2013 году – 658, т.е. за исследуемый период колебания были небольшими и структура рынка практически не изменилась. Также можно отметить, что более 87% кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, тогда как остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов, причем 96% предоставляли их в рублях, остальное – в иностран­ной валюте [3,4,5].

Наименьшее количество кредитных организаций в 2012 году было зарегистрировано в Северо-Кавказском феде­ральном округе – 3, к 2013 году их количество возросло до 9, данная ситуация негативно влияет на объем предоставляемых ипотечных жилищных кредитов в регионе.

В 2011 году в РФ кредитными организациями было предоставлено ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 716,9 млрд. руб., в 2012 году данный показатель составил 14,3% от общего объема кредитов, в 2013 году сохранилась положительная тенденция роста: было выдано 825039 ипотечных жилищных кредитов (15,4% от общего объема потребительских кредитов).

В 2011 году в РФ было выдано 520 658 рубле­вых кредитов против 2924 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, в 2012 году доля рублевых кредитов увеличилась на 1,3 п.п., за 2013 год произошел рост еще на 0,3п.п., достигнув 98,9%.

В Северо-Кавказском феде­ральном округе за исследуемый период количество ипотечных жилищных кредитов в рублях увеличилось в 1,81 п.п., в иностранной валюте – произошло снижение на 17%. Объем выданных ипотечных жилищных рублевых кредитов к 2013 году увеличился на 15421 млн. руб. и составил 27571 млн. руб., в иностранной валюте за исследуемый период данный показатель сократился в 2 раза.

Снижение ставок и сокращение сроков по кредитам характеризовалось следующими данными.

Средневзвешен­ная процентная ставка в РФ в 2011 году по ипотечным жилищным кредитам составила 11,9 и 9,7% в рублях и валюте соответственно. В 2012 году наблюдался рост – в рублях на 0,4 п.п., в валюте на 0,1 п.п., в 2013 году изменений практически не было– 12,4 и 9,6% в рублях и валюте соответственно, в Северо-Кавказском феде­ральном округе сохранилась та же тенденция.

За исследуемый период средневзвешенный срок предоставле­ния кредитными организациями рублевых ипотечных жилищных кредитов составил 15 лет, а срок предоставленных в ино­странной валюте – 13 лет.

Просроченная задолженность в рублях в 2011 году увеличилась на 10,1%, в иностранной валюте – на 7,3% и составила 25,9 и 19,4 млрд. руб. соответственно. Задолженность в 2012 году заемщиков Севе­ро-Кавказского федерального округа по ипотечным жилищным кредитам в рублях увеличилась за год на 59,6%. При этом в денежном выражении просроченная задолженность в рублях в 2012 году увеличи­лась на 6,1%, в иностранной валюте произошло уменьшение на 27,6% (в ос­новном за счет конвертации в рубли ра­нее выданных в иностранной валюте кредитов). В 2013 году удельный вес просро­ченной задолженности в общей сумме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставлен­ным в рублях, снизился на 0,5 п.п., до 1,0%, а по пре­доставленным в иностранной валюте увеличился на 1,3 п.п., достигнув 12,7% [3,4,5].

В 2011 году досрочно погашено 216,8 млрд. руб., или 30,2% от общего объема, из них кредитов, предоставленных в рублях, на сумму 188,8 млрд. руб., доля досрочно погашенных соб­ственными средствами заемщиков состави­ла 80,4%. В 2012 году досрочно погашено ипотечных жилищных кредитов на сумму 252,4 млрд. руб., или 24,5% от общего объема, из них предостав­ленных в рублях – на сум­му 240,2 млрд. руб., доля досрочно пога­шенных собственными средствами заемщи­ков составила 81,1%. В 2013 году досрочно погашено на сумму 416,3 млрд. руб., из них предо­ставленных в рублях – на сумму 396,4 млрд. руб., доля досрочно пога­шенных собственными средствами заемщи­ков составила 63,2%.

В 2011 году 168 кредитных организаций рефинансировали ипотечные жилищные кредиты путем продажи их другим организациям на сумму 93,7 млрд. руб., или 13% от общего объема предоставленных ипотечных жилищных кредитов. В 2012 году 177 кредитных организаций провели рефинансирование на сумму 90,2 млрд. руб., или 8,7% от общего объема. В 2013 году эти показатели составили 152 кредитные организации, 196,2 млрд. руб., 14,5% соответственно [3,4,5].

Международное направление ипотечного инвестирования стало одним из новых и востребо­ванных услуг в современной экономике. Предоставление кредита на приобретение недвижимости за границей осуществляется через международное ипотечное кредитование, которое определяется как вид ипотечного кредитования, при котором заемщиком является иностранное домашнее хозяйство, приобретающее объекты недвижимости вне территории страны под залог приобретаемой недвижимости либо под залог имеющегося объек­та недвижимости у заемщика, расположенного на территории страны его проживания.

Необходимо отметить, что представляется возможным выделить два основных направления использования средств, которые могут быть по­лучены заемщиком по международной ипотеке, а именно:

– приобретение недвижимости для личного про­живания;

– покупка объекта недвижимости для инвести­ционных целей.

Если гражданин предполагает переехать на постоянное место жительства в другую стран или по долгу службы необходимо его длительное проживание в этой стране, то он может приобрести недвижимость за рубежом с помощью ипотечного кредитования.

Одним из видов бизнеса является покупка объекта недвижимости для инвестиционных целей. Субъект приобретает недвижимость и может сразу сдать се в аренду, таким образом он сможет получить дополнительный доход. Гражданин любой страны может покупать жилье и для туристических целей.

Следует отметить, что в Российской Федера­ции не распространена схема приобретения не­движимости с инвестиционными целями. Однако российский заемщик может получить кредит с использованием инвестиционной схемы в европейских странах. Российская практика международного ипотечного кредитования позволяет получать кредиты на приобретение недвижимости для проживания. В дальнейшем владелец зарубежного жилья самостоятельно решает, каким образом будет использоваться объект недвижимости.

Условия предоставления такого кредита имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Положительными являются возможность получения кредита в размере 100% от стоимости приобретаемой недвижимости по договору купли-продажи; первоначальный взнос не требуется, отрицательными – небольшой срок кредитования; высокие процентные ставки; необходимость предоставления в качестве обеспечения недвижимости (или движимого имущества), расположенной в России; необходимость обязательного страхования (либо увеличения процентной ставки на 1 п.п.) [2].

Чтобы стать членом строительных сберегательных касс (ССК), гражданин должен заключить с кассой специальный договор, включающий этапы накопления и кредитования. На первом этапе в договоре определяются: сумма взносов, формирующая минимально необходимый объем средств для получения кредита; проценты по взносам; период накопления. На втором этапе рассчитываются: величина предоставляемых ССК заемных средств; если предусмотрено – премии государства; количество лет, через которые вкладчик погасит заем. По мере погашения займа средства возвращаются в ССК и идут на кредитование новых вкладчиков. Строительная сберегательная касса вправе осуществлять свои операции на основании соответствующей лицензии Банка России [1].

Исследования показывают, что несмотря на более долгий срок ожидания гражданином получения жилого помещения в собственность, метод с использованием ССК гораздо эффективнее в плане финансовой нагрузки на домохозяйство.

Для домашних хозяйств, обладающих невысокими доходами, жилье в случае участия в ССК становится доступным. Даже в условиях самого неблагоприятного прогноза для участников ССК доступность жилья для них, с точки зрения достаточности доходов, будет аналогична доступности жилья для гражданина, взявшего классический ипотечный кредит на стандартных банковских условиях. При этом срок возврата заемных средств будет меньше, что делает приобретение жилья через ССК более привлекательным.

Автономная деятельность ССК позволяет практически не зависеть от состояния мирового финансово-кредитного рынка и дает возможность применять более низкие проценты по сравнению с классической банковской ипотекой.

Таким образом, развитие международного ипотечного кредитования и организация в России ССК позволит повысить возможность приобретения жилья в кредит, извлечь дополнительный доход от сдачи недвижимости в аренду, приобретать недвижимость для отдыха, получить оптимальные условия ипотечного кредитования.