Сейчас, когда цены на нефть падают, рубль дешевеет, все обсуждают сценарии 1998, 2009 и 2015 гг. Большинство вопросов по рынку жилья связано с ценами на жилье. Но если негативный экономический контекст затянется, серьезные изменения произойдут и в качественной плоскости. Об этом надо помнить тем, кто будет оценивать возможные сценарии развития ситуации.
Как связаны цены на квартиры в России и рынок нефти
Для начала давайте посмотрим как реагирует рынок жилья на изменение цен на рынке нефти. Это влияние вполне очевидно, так как именно сырьевые рынки во многом определяют возможности российской экономики.
Сопоставляя цены на квартиры и на нефть мы используем рублевые цены.
Рост или снижение цен на нефть в рублевом эквиваленте в предыдущие периоды всегда предопределяли движение цен на рынке жилья. Мартовский обвал цен на нефть задает определенные ориентиры для дальнейшего движения на рынке жилья. Но пока прошло слишком мало времени для того, чтобы говорить о неминуемом снижении цен. Обвал рублевых цен на сырье может быть сглажен дальнейшим обесцениваем рубля и восстановлением цен на нефть, если риски на сырьевом рынке окажутся переоцененными.
Внешний экономический фон всегда ложится на внутренние факторы развития рынка жилья в конкретном городе. А российский рынок жилья за последние 5 лет стал более поляризованным. Пока в одних городах цены уже превысили предыдущие пиковые значения (2014-15 гг), в других - остаются на более низких показателях. Это также может повлиять на дальнейшее поведение цен в конкретном городе.
Что делать, когда рынки падают?
Предложение на рынке жилья всегда подстраивается под возможности покупателей. Если будет падать спрос, цены начнут снижаться, в первую очередь, на вторичном рынке, застройщики вернутся к практике предоставления скидок. Но далеко не во всех городах есть резервы для заметного снижения цен на новостройки. Дальнейший сценарий - сокращение числа новых проектов. Такое решение сейчас могут принять как сами застройщики, так и банки, которые откажутся финансировать новые проекты из-за возросших рисков. Реакция локальных рынков на этот процесс может быть разнонаправленной.
Сжатие рынка и снижение оборотов - серьезный риск для отрасли, которую готовили для дальнейшего роста объемов строительства. И это риск, в том числе и для потенциальных покупателей. Качественный выбор на рынке также важен, как и цены.
Сегодня на мировых рынках слишком много эмоций и противоположных оценок. Самое простое сейчас - на ближайшие дни занять выжидательную позицию и не менять своих планов радикально. На 20 марта запланировано заседание Совета директоров Банка России на котором будет принято решение по ключевой ставке и будут даны комментарии по экономике страны, инфляционным рискам и денежно-кредитным условиям. К этому моменту, первые эмоции от обвала нефтяных цен схлынут, появится больше разумных комментариев о перспективах мировой и российской экономики. И после этого уже можно будет корректировать личные стратегии поведения в новых условиях. Если это потребуется.
Если темы рынка жилья, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube /Twitter.
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
10.03.2020