Автор - Анастасия Шмергельская
генеральный директор
Департамента недвижимости Республики Крым
Сайт - недвижимостькрыма.рф
Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов, вправе проверять правильность применения цен по сделкам в 4 случаях, а именно:
- между взаимозависимыми лицами;
- по товарообменным (бартерным) операциям;
- при совершении внешнеторговых сделок;
- при отклонении более чем на 20 % в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным товарам, работам или услугам в пределах непродолжительного периода времени.
В последнем случае налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, что результаты сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.
Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 Налогового Кодекса РФ. При этом рыночной ценой товара, работы или услуги признается та цена, которая складывается при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных товаров в сопоставимых экономических или коммерческих условиях.
На практике в договорах купли-продажи фигурируют скромные суммы. И в этом нет ничего удивительного. Сделки с заниженной стоимостью объекта стали едва ли не нормой для рынка недвижимости. Цель подобной «схемы оптимизации» – избежание налогов. Если раньше это могло остаться безнаказанным, то сегодня картина абсолютно иная: налоговые органы обратили свой пристальный взгляд на сделки с жильем, поэтому вероятность попасть в их поле зрения весьма велика.
По закону квадратные метры, которые находятся в собственности менее трех лет и были проданы дешевле одного миллиона рублей, не облагаются подоходным налогом. Иными словами, продавцу не придется платить 13 % от суммы полученного дохода.
Тем, кому не пришла идея «сэкономить» на помощь приходят многоопытные риелторы по сопровождению сделки. Многие из них советуют клиенту не показывать истинный размер сделки и не выходить объект за пределы миллиона рублей.
Во избежание данных ситуаций наши рекомендации, следующие:
Обязательно подавайте декларацию о доходах (3-НДФЛ), полученных в результате продажи недвижимости — это минимизирует риски. В противном случае – всем, кто продает недвижимость со сроком менее 3-х лет грозит статья 198 Уголовного Кодекса РФ.
В договоре купли-продажи указывайте реальные цифры. Если сумма сделки занижена на 4 615 385 рублей и более, последствия могут быть самые плачевные – вплоть до уголовного наказания.
Если налоговая инспекция при камеральной проверке (деятельность налоговых органов по контролю за соблюдением налогоплательщиками) обнаружит какие-либо проблемы в декларации, она обязана выдать налогоплательщику акт. В нем должно быть аргументировано описано несогласие налоговых органов с расчетами в декларации. Кроме того, изложен порядок доначисления налоговой базы – то есть, сколько нужно будет доплатить.
В случае, когда налогоплательщик не согласен с актом, он может его оспорить обычной подачей возражений. Акт – это не решение налогового органа, а потому его вполне можно оспорить внутри инспекции.
Подводя итог, нужно отметить то, что в соответствии с Налоговом Кодексом РФ, налоговые органы вправе проводить любые мероприятия налогового контроля, которые посчитают необходимыми, в рамках действующего законодательства.