В первой части я писал о риелторах и юристах по недвижимости. А также обозначил основные риски при покупке жилья.
Теперь остановимся на каждой из схем подробнее. И на первом месте…
Мошенники
На первом, потому что это именно те случаи, когда противник действует умышленно. А значит, просчитывает ситуацию на несколько шагов вперёд. Предполагает, что покупатель обратится в полицию, в суд. И у него заготовлены инструменты противодействия.
Продажа по доверенности
Излюбленная схема мошенников. После того, как деньги оказались у преступников, объявляется предыдущий собственник и заявляет, что доверенность недействительна. Доказывает это в суде.
Суд признаёт сделку ничтожной, передаёт квартиру предыдущему собственнику. А покупателю возвращаются деньги. В теории. А на практике человек, получивший с покупателя деньги по липовой доверенности, может быть уже вне поля досягаемости фемиды. Даже если вот он – попробуй с него деньги получить. Я бы с доверенностью не связывался.
Часто такие сделки проходят с неполной суммой в договоре. Поговорим об этом как об отдельном риске
Неполная сумма в договоре
Продаваемая квартира менее пяти лет в собственности. Под предлогом ухода от налогов, продавец предлагает указать в договоре заниженную стоимость. А именно, 2 миллиона рублей – с этой суммы налог не удерживается. После сделка оспаривается в суде, и возврату подлежит только указанная в договоре сумма. По-моему, в договоре должна обязательно быть полная стоимость.
Частая смена собственника в течение последних лет может говорить о том, что квартиру продают мошенники
И наоборот: чем дольше квартира находится у одних владельцев, тем меньше риск нарваться на проходимцев. Деньги мошенникам нужны быстро. Максимум – за год, за два. Никто не будет закладывать «мину замедленного действия» и ждать жертву 10-15 лет.
Теперь рассмотрим схемы, когда покупатели становятся жертвами «непрофессионалов». Обстоятельства складываются так, что продавцы или третьи лица могут претендовать на жильё после сделки. Но и эти схемы иногда используют мошенники.
Недееспособный
После сделки вдруг выясняется, что один из предыдущих собственников не отдавал себе отчёт в момент продажи. Суд может сделку аннулировать, если он или его опекуны сумеют доказать недееспособность. В этом случае также может идти речь о неполной сумме в договоре, а значит, и о сложностях возврата денег.
Необходимы справки НД и ПНД собственников. При малейших сомнениях лучше не пожалеть денег на экспертизу дееспособности продавца прямо на сделке.
Наследники
Допустим, квартира досталась владельцу по наследству и не прошло трёх лет. После сделки может объявиться другой наследник и попытаться её оспорить. Суд зачастую встаёт на сторону наследника. И даже истечение срока давности 3 года не гарантирует безопасность сделки.
Объявившийся наследник может доказать, что не заявил свои права ранее по уважительной причине: не знал о кончине наследодателя, отбывал тюремный срок, находился на лечении и т.п.
Стоит ли покупать такую квартиру? Ну как минимум, обратить внимание на срок вступления в наследство. Чем он больше – тем меньше вероятность появления других наследников. А вообще, вопрос для меня открытый: предлагаю обсудить в комментариях. Наверняка, у вас есть, чем поделиться.
Скрытый собственник
Когда человек временно отсутствует, он может быть временно снят с регистрационного учёта по месту жительства. Попросту выписан. Например, служит в армии или находится в местах лишения свободы. И по возвращении имеет право на проданное в его отсутствие жильё. А значит – все шансы оспорить сделку.
Не лишним будет тщательно изучить историю перехода прав и регистрации на жилой площади: ордер на квартиру, договор приватизации, выписка и архивная выписка из домовой книги.
И наконец, «кошмары» покупателей, которые на поверку не так страшны
«Отказники» от приватизации
Существует практика отказа от приватизации в пользу родственников. Человек пишет заявление, и квартира приватизируется без него: в собственность его детям, супруге и т.д. А он при этом сохраняет пожизненное право пользования помещением.
Вот именно это «пожизненное» и пугает многих. На самом деле, главное чтобы «отказник» был выписан до сделки. И даже если не выписан, то и после сделки может быть лишён права пожизненного пользования. Вот, например, ссылка с цитатами разъяснения Верховного суда по этому вопросу.
Дети-собственники
Ещё одно расхожее убеждение, что если один из собственников жилья несовершеннолетний, то с такой квартирой лучше не связываться. Я вот так не думаю. Всё равно без разрешения органов опеки такая сделка не будет зарегистрирована. Ребёнок должен получить долю, не худшую, чем у него была в продаваемом жилье.
Кроме того, обе сделки – где фигурируют продажа и покупка доли для ребёнка – являются «связанными». То есть регистрируются одновременно. Таким образом, наличие новой доли в новой квартире у ребёнка – это даже дополнительная гарантия для покупателя. Оспорить и «развернуть» такие связанные сделки будет сложнее.
А вам какие риски при покупке представляются самыми опасными? Не забывайте подписываться на мой канал.
Читайте также:
Москва уже не та, на квартиру не заработать. Хоть домой возвращайся
Престижные районы Москвы переоценены. Когда квартиры на западе подешевеют?
Государство возвращает за покупку квартиры почти 3 млн рублей. Кому положены выплаты?