Еще несколько лет назад наши знакомые застройщики, говорили в приватной беседе, что строить негде, приличных участков под застройку в Москве НЕТ.
Что происходит сегодня?
Сегодня мы видим, что идет реновация промышленных территорий Москвы, и на них , как грибы после дождя, вырастают жилые комплексы с гигантским количеством домовладений от 1000 и более.
Из-за сложившегося земельного дефицита застройщики были вынуждены скупать «КОТов в мешке».
Что такое КОТ и примеры в жизни?
КОТ – это Комплексное Освоение Территории, когда застройщик сначала вынужден купить всю территорию завода, потом понимает всю сложность проекта и заходит в содевелопмент с другими застройщиками или продает кусками земельные участки.
Яркими породами КОТов являются следующие зоны: завод «Серп и Молот» в Лефортово, «ЗИЛ» между Автозаводской и Коломенской, «Филевский трубный» и завод «Рубин» в Филях, «Западный Порт» и «Шелепиха», промышленная зона Люблино и Перервы.
Какие основные проблемы возникают у застройщиков при освоении таких территорий?
1. Одна из самых основных проблем - это огромные затраты по сносу и вывозу производственных объектов. Подумайте, в каких объемах и сколько стоит вывезти огромный завод, если только обычная пятиэтажка после сноса превращается в 80 тонн мусора.
2. Сюрпризы с геоподосновой – никто не знает, что можно обнаружить на месте металлургических, красильных, химических заводов. Это могут быть и масла, которые сливали в землю, и красители и вся таблица Менделеева. Практически все стратегические заводы в советское время строились по принципу город в городе, даже со своими внутренним общественным транспортом внутри территории.
3. Время на снос и рекультивацию земель из под промышленных предприятий. Скорее всего, рекультивацией земель занимается не большое количество застройщиков, так как это дорогостоящий, ресурсоемкий по времени процесс.
Какие основные эмоции испытывают жители таких локаций?
1. Страх. Страшно ходить в районах, где идет постоянная стройка, страшно отпускать детей одних. Рядом всегда рабочие, от которых не знаешь чего ожидать. Примеры ЖК : «Сердце Столицы» и «Символ».
2. Вечная серая грусть. Смотришь в окно и видишь стройку, серый бетон, грязь и больше ничего. Выходишь во двор, и снова месишь ногами грязь.
3. Усталость от постоянного шума. Особенно, его ощущаешь ночью и в выходные. Спишь себе спокойно, и вдруг, у рабочих при заливке бетона, падает лейка с таким грохотом, будто война началась или плита упала, сорвалась с креплений крана. Подскакиваешь на кровати и не понимаешь, что произошло, потому что у тебя окно было открыто. Жители района «Переделкино ближнее», к примеру, живут на стройке уже 12 лет.
Какие положительные примеры точечной застройки есть сегодня на рынке?
Можно отметить проекты, построенные точечно, на небольших участках земли. Такие проекты очень быстро распродавались и считаются весьма успешными.
1. Серия жилых комплексов под общим брендом «Счастье» от «Эталон Инвест» - построены на месте снесенных зданий советских АТС.
2. ЖК «Форест» и ЖК "Фестиваль Парк" от Центр-Инвест - примеры точечной застройки в локация около метро;
3. ЖК "Дом Серебряный Бор" от Кортрос - расположен в престижной локации Октябрьское Поле, в сосновом бору. Проект небольшой, точечный, быстро распродали.
Вывод: не берите «КОТа в мешке»! Если Вам обещают все снести, и рассказывают о том, какой будет "город – сад" на этом месте, будьте бдительны!
Я знаю яркие примеры, такие как : ЖК «Соколиный Форт», ЖК «Наследие», ЖК «Западный Порт», где ГОРОД жителям обещал снести пятиэтажки, девятиэтажки, но так ничего и не снесли.