Любой проект на рынке недвижимости начинается с финансово-экономической модели. Это первый и основополагающий документ в работе девелопера. Как повлияли недавние изменения в законодательстве на ее реализацию в секторе жилых новостроек?
Финансовая модель проекта – это, по сути, комплексная оценка его экономической целесообразности. И одновременно всеобъемлющий план действий девелопера. Документ досконально отражает как затраты застройщика по всем направлениям, так и планируемые доходы, говорит Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI
По словам Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, финмодель – это план реализации проекта, своего рода взгляд через призму финансовых потоков на временную шкалу новостройки. Она позволяет прогнозировать необходимые объемы финансирования всех периодов проекта, а также оценить будущий результат.
«Финансово-экономическая модель проекта – это динамическое отражение основных финансовых параметров (денежных поступлений, выплаты кредита, расходов и т.п.) строительного проекта. Фактически, это долгосрочный детальный план зарабатывания денег. Финмодель – это альфа и омега проекта, с которой сверяются все вовлеченные в реализацию объекта департаменты», – подчеркивает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.
Финмодель обязательно учитывает все непредвиденные обстоятельства и предлагает реальные и эффективные контрмеры. Расчеты выполняются еще до входа в проект.
По словам эксперта, этот инструмент позволяет прогнозировать конкретные экономические и финансовые последствия тех или иных решений. В основном для расчета используются стандартные программы (Excel) или ERP-системы.
«На стадии расчетов финмодель обновляется в ежедневном режиме. После запуска строительства документ актуализируется один раз в месяц или чаще по мере появления новых обстоятельств, влияющих на параметры проекта», – отмечает Валерий Кузнецов.
Финмодель – это агрегатор информации от всех подразделений компании: строительного блока, коммерческого департамента, маркетинговой службы и других структур. На основе собранных данных аналитики, составляющие документ, просчитывают все возможные сценарии реализации проекта.
Все цифры, которые попадают в финмодель, должны быть подтверждены ответственными специалистами. Например, график продаж, как правило, готовят опытные агентства или собственные специалисты по продажам. Технологическое решение в 80% случаях идет на базе стандартного офисного пакета, но есть ряд компаний, в которых применяется BIMпроектирование. Они используют встроенные модули, позволяющие максимально точно закладывать расходы на создание проекта с учетом его конструктивных особенностей. Такая модель корректируется автоматически, что позволяет контролировать проект в режиме реального времени.
Наиболее важное значение имеет глубина анализа всего объема информации: исходных данных, капитальных вложений, операционных затрат, выручки, финансирования, уплаты налогов, рисков и других аспектов.
При составлении модели руководствуются множеством вводных: стоимостью заемных средств, инфляцией, предполагаемыми темпами продаж, периодом реализации, которые рассчитываются по определенным формулам. Конечная цель всех этих формул – получение расчетной доходности инвестором, подчеркивает Кирилл Игнахин.
Переход девелоперов на новые правила игры в определенной степени сказался и на создании финансовой модели проекта. «С технической точки зрения новые правила практически не изменили работу, но повлияли на увеличение сроков по разработке финансовой модели, – говорит Валерий Кузнецов. – Причина в том, что банки несколько скорректировали свои требования. Стало меньше гибкости, и документ приобрёл дополнительные детали. В результате длительность согласования увеличилась. Но более глубокая детализация финансово-экономической модели позволяет сконцентрироваться на доходности проекта в максимальной степени».
Компетентные сотрудники в состоянии формировать финансовые модели с учетом любой структуры финансирования, считает Роман Родионцев. Принятые нововведения оказывают влияние на финансовую модель не сколько с технической точки зрения ее построения, сколько с позиции финансового результата проекта. На практике использование проектного финансирования может накладывать на модель дополнительную нагрузку в объеме от 6 до 15 %.
По словам Кирилла Игнахина, проектное финансирование не было редкостью до реформы – многие застройщики привлекали заемные средства в ходе реализации проектов жилищного строительства. Учет кредитных средств и выплаты по процентам – это одна из базовых функций финмодели, поэтому никаких сложностей у финансистов проектное финансирование не вызывает.
«Сложность работы в новых условиях скорее проявляется не на финансовом, а экономическом уровне: отсутствие возможности досрочного погашения кредита за счет поступлений средств дольщиков в целом повышается себестоимость реализации проекта. И эту проблему можно решать либо снижением себестоимости строительства, либо уменьшением ожиданий доходности, то есть это уже скорее «политическое» решение инвестора, а не техническая сфера ответственности архитекторов финмодели», – отмечает эксперт.
Сколько же финансово-экономических моделей может быть создано для одного проекта, и какие сценарии его реализации обычно просчитывает финансовый аналитик?
«Обычно для каждого проекта разрабатывается одна генеральная финмодель, которая детализируется в конкретных планах по отдельным направлениям (скажем, в технико-экономическом плане строительства, планирование рекламы и маркетинга и т.п.), – отвечает на этот вопрос Кирилл Игнахин.
Однако это вовсе не правило. Роман Родионцев, например, считает, что финансовых моделей проекта может быть создано бессчетное множество – это зависит от лица, принимающего решения, и характера проекта. В итоге формируется как минимум три модели, которые подразумевают оптимистичный, взвешенный и пессимистичный сценарии реализации.
Роль финмодели очень сложно переоценить, особенно если она качественно подготовлена и учитывает факторы влияния на проект во времени.
Подготовил Виталий Простаков
Если Вас заинтересовал этот материал, приглашаем отметить его лайком и подписаться на страницу «Девелопмент недвижимости», которая создана и поддерживается сайтом Depat . info .