При покупке квартиры часто задают вопрос: «А чё так дорого?». Это нервирует продавца, но вопрос закономерный. Мы и так живём в условиях рынка, а рынок в сфере недвижимости во многом ещё дикий, трудно поддающийся какой-то логике.
Обычно продавцы говорят: «Все так продают, посмотрите объявления». И они правы, но объявления тоже бывают разными. Я уже писал в статье про Дом.клик "Навязчивые услуги риэлтеров"
Можно вывести несколько составляющих цены на квартиру:
1. Объективная.
Кадастровая стоимость, процент износа здания указанный в техпаспорте, тип проекта дома, площадь (жилая, общая), наличие балкона (лоджии), общее состояние коммуникаций и т.д.
2. Субъективная.
А вот субъективная во многом и играет роль в ценообразовании. Здесь всего много намешано:
Престижность (город, район, улица).
Этажность (как пел Цой «Первый и последний не предлагать» и в этих строках есть большой смысл).
Тип дома (новостройка, вторичка, панель, кирпич и т.д. вплоть до номера проекта). Хотя вторичка вторичке рознь, например: так называемые «сталинские» дома дадут сто очков форы каким-нибудь новостройкам. Инфраструктура, двор, наличие парковки, соседи, сторона света и многое другое.
Впрочем, список можно продолжить.
Наши агенты по недвижимости немного отличаются от таких же агентств в развитых стран, там берут фиксированную оплату, а здесь некие проценты (10-15 и выше), то есть столько сколько можно урвать, надо же жить до следующей сделки.
И вот получается замкнутый круг, в котором агентства недвижимости играют весьма и весьма немаленькую роль.
Ведь получается так – продавец, прежде чем выставить цену, смотрит почём продают другие. А там цены уже с накрутками риэлтеров, и вот он думает, а у меня квартира чем хуже, столько же хочу. Риэлторы видят новое объявление и спокойно добавляют тут же свои накрутки. И «хотелки» у них иногда просто зашкаливают.
Не верите? Есть у меня пример, когда от объявления в 4.200 т.р. в интернете, на риелторском сайте, но благодаря некоторым ухищрениям удалось добраться до продавца напрямую, в итоге получили цену в 3.800.
И это ещё скромно, в другом случае продавец выставил в Сочи однокомнатную за 3 миллиона, а после просмотра квартиры разными агентствами на Авито появились объявления с другими ценами, от последней у него чуть инфаркт не случился – 3 650 000 рублей. То есть каждый накрутил ещё по чуть-чуть. Квартиру обсуждать не будем, ибо даже цена продавца была немного завышена.
Вот два примера. О других случаях и как искать выход, расскажу в следующих статьях, потому не забудьте подписаться.