В преддверии курортного сезона тема покупки жилья, инвестиций в недвижимость на черноморских курортах активно обсуждается. В феврале прошла онлайн-конференция «Курортная недвижимость. Возможности и риски», в ходе которой эксперты обсудили все тонкости выбора недвижимости, покупки и эксплуатации – как не только окупить ее стоимость, но и обеспечить себе дополнительный доход. Комментарии и прогнозы относительно состояния рынка недвижимости, роста цен и популярности российских курортов дал Илья Володько. Видеозапись конференции размещена по ссылке, а в этом материале мы зафиксировали цитаты из выступления эксперта.
Илья Володько генеральный директор консалтинговой компании MACON:
"Почему рынок курортной недвижимости на черноморском побережье растет
Говорить мы сегодня будем о рынке черноморского побережья, о рынке Краснодарского края, Крыма, но тема курортной недвижимости – это может быть и недвижимость на горнолыжном склоне, и гольф поле, и на водах. Но мы говорим о нашем юге – почему? На самом деле, по данным всемирной организации туризма, 70% всех туристических поездок в мире совершаются с целью посетить теплый морской курорт. Недвижимость на море – ключевой сегмент курортной недвижимости.
Пять последних лет можно говорить о том, что происходит некое возрождение рынка курортной недвижимости в России. С чем это связано? На самом деле, есть несколько объективных причин, почему рынок достаточно активно растет как с точки зрения предложения, спроса, так и, к сожалению, наверное, с точки зрения цен, если мы говорим про потребителя.
Во-первых, много людей хотят жить у моря, или хотели переехать на юг, или просто приобрести недвижимость и периодически там отдыхать. И даже несмотря на то, что последние годы реальные доходы населения не растут, спрос все равно достаточно стабильно возрастает.
Во-вторых, девальвация рубля, произошедшая в 2014 году, сделала недвижимость на российском побережье относительно более доступной. Если раньше люди, для сравнения, могли купить себе апартаменты в Болгарии или в небольшом городке в Испании, то теперь почти любой зарубежный курорт оказывается дороже. Это привлекло на рынок дополнительных потребителей.
Третий фактор связан с политической обстановкой. Вы наверняка знаете, что в 2014-2015 года для многих категорий граждан – чиновники, работники правоохранительной системы – выезд из страны был ограничен. Многие из них начали приобретать недвижимость в России. Может быть, это не такая и большая аудитория, но тем не менее она предъявляет определенный спрос на объекты, особенно высокого класса. И объективно, конечно, нужно сказать, что за последние 15 лет уровень нашего побережья, с точки зрения инфраструктуры, качества сервиса, начиная с гостиниц, общепита вырос очень сильно, и если мы сравним ту же Анапу или Сочи образца 2010 года и 2020 года, то это принципиально разные курорты.
И, наконец, благодаря всем этим факторам, появилась возможность зарабатывать на этой недвижимости, то есть зарабатывать не только на росте цен на нее, но и зарабатывать тем, что ее можно сдать в аренду самостоятельно или через управляющую компанию.
О ценах и возможностях инвестирования
Давайте представим инвестора, который инвестировал в январе 2019 года в покупку квартиры в Сочи, Анапе или Геленджике. За 2019 год средневзвешенный уровень цен на первичном рынке в Сочи вырос на 17%. В абсолютном выражении цены выросли на 20 000 рублей за квадратный метр, еще есть рост по классам – где-то выше, где-то ниже, но в среднем на 17% выросла цена. Плюс мы сюда еще прибавим арендный доход. И сравниваем это все с депозитом (4-5%), который тоже сейчас будет становиться все дешевле и дешевле, поскольку у нас ключевая ставка падает, соответственно доходная ставка любых банковских вкладов снижается. Инвестирование в курортную недвижимость выглядит интереснее.
В Сочи средняя цена в бизнес-классе составляет 207 тысяч рублей за метр квадратный, в самом дешевом стандарте – около 110, но это еще надо постараться найти. Элитный класс – 799 тысяч рублей за один квадратный метр в среднем. Но, ради справедливости скажу, прям очень, действительно элитных объектов в Сочи не много. В основном качественный сегмент представлен бизнес-классом.
Если мы будем говорить об Анапе, то средняя стоимость, кстати, очень доступная, то есть, если мы хотим жить на побережье Черного моря, но при этом у нас очень мало денег, нам нужно ехать в Анапу – в среднем цена 65 тысяч рублей за один квадратный метр. Самое дешевое жилье – это жилье стандарт-класса, начинается от 58 тысяч за метр квадратный (тоже средняя цена), ну и соответственно элитный класс – там уже будет 200 тысяч за метр квадратный, но все равно ощутимо дешевле, чем в Сочи. Но за 2019 год почти на 10% поднялась цена на недвижимость первичного рынка в Анапе, а за 2018 – на 20%, то есть еще больше. Представьте, совокупный рост в районе 30% за два года!
По курорты черноморского побережья
С точки зрения, что лучше и комфортней, совершенно очевидно, что Сочи в течение ближайших 30-40 или 50 лет может, с точки зрения своей глобальной инфраструктуры, «переплюнуть» объективно невозможно будет никому. Поскольку вложить такой объем инвестиций ни в один другой курорт Россия в ближайшие десятилетия не сможет. Он выше на голову всех. Но тем не менее говорить о том, что Геленджик, и Туапсинский район, и Анапа представляют собой нечто совершенно другое, тоже нельзя, то есть инфраструктура и качество отдыха и там, и там достаточно высокая. Но если мы будем говорить про недвижимость, то смотрите, я повторю: Сочи – 155 тысяч рублей за метр квадратный, Геленджик – 98 тысяч рублей за метр квадратный, Анапа – 65 тысяч рублей за метр квадратный. Сказать, что так же отличается инфраструктура – нельзя, разница в ее развитии не такая существенная как в ценах на недвижимость.
С одной стороны, у нас есть Сочи – это молодёжь, казино, мероприятия, это достаточно активный отдых (лыжи, в парке можно поваляться, по городу погулять и т. д.). Это все Сочи. Анапа – это семейный курорт. Есть бренд у Анапы, и он в сознании не только пожилых людей, но и молодежи, которая прекрасно понимает, что Анапа – это действительно удобный семейный курорт. Анапа – это родина российского all inclusive. Сегодня полноценно в России порядка 20 объектов работают по реальному all inclusive, из них 15 или 12 в Анапе.
На самом деле мне безумно нравится Геленджик. Он популярен как курорт у многих людей, многие его ценят и любят. Кроме того, давайте не будем забывать, что достаточно давно, уже лет 7-8 как работает аэропорт. Да, в Геленджике не так много рейсов, но в сезон достаточно просто туда прилететь. И с любой точки города вы доберётесь ровно за 8 минут. И никаких проблем с этим не будет. Транспортная инфраструктура достаточно развита. Любой человек, который прожил всю жизнь в Ницце или Каннах скажет абсолютно серьёзно, что в Геленджике лучшая набережная в Европе, которую можно представить. Раньше она была 11 км, сейчас она вроде бы продлена и уже почти 15 км или больше. Естественно, город очень хороший, но там очень маленькие объемы строительства. Там нет практически дешевого жилья комфорт- и эконом-класса.
Стоит ли переезжать жить к морю
Все-таки объективно юг достаточно развит с точки зрения экономики и с точки зрения ее диверсификации. И если мы будем говорить про черноморское побережье, то все-таки есть рабочие места во многих сферах. Ну, во-первых, это сфера, касающаяся курорта и туризма, общепита, санаторного комплекса, и там могут быть и врачи, которые очень востребованы на черноморском побережье, в любом санатории найти хорошего специалиста очень сложно и любые другие объекты.
Второе – все то, что связано с сельским хозяйством, виноделием, которого много очень в этой зоне. Третье – это объекты транспортной инфраструктуры, потому что все-таки, и аэропорты, порты, они есть и в Сочи, и в Туапсе, и в Геленджике, и в Новороссийске, это все достаточно востребовано, такие трудоемкие отрасли, где всегда нужна рабочая сила. Кстати, зарплата докера в Новороссийском порту очень даже ничего, скажу я вам честно. Поэтому на самом деле рабочие места есть. Но если мы говорим о каком-то особенном спросе, есть проект морского терминала на Таманском полуострове, там в целом очень много инвестиционных проектов, связанных с крупными новыми портами и обслуживанием Крымского моста.
Об инвестировании в Крым
Я бы хорошо подумал, если это мои последние деньги, я бы очень подумал, риск политический минимален, но он тем не менее есть. Но если бы я покупал виллу за 3 млн долларов, то я бы еще тем более подумал. Нужно понимать, что риск какой-то есть, очевидно, что вряд ли что-то изменится, но он есть. И есть очевидные факты, которые будут влиять сейчас на вашу жизнь, давайте признаемся честно, в Крыму нет нормальной мобильной связи, в Крыму практически невозможно нормально воспользоваться пластиковой карточкой, оплатить что-то в кафе по карте – это очень тяжело, интернет мобильный очень плохой, если вы приобрели квартиру какую-то курортную и захотите ее сдавать, как многие сейчас это делают через AirBNB либо через Booking, то вы не сможете, потому что эти сервисы сейчас там не работают. Есть еще очень много вот таких вот бытовых вещей. Эти факторы уже не как риск, они уже присутствуют, поэтому эти минусы есть.
С точки зрения рынка недвижимости, если мы будем говорить про южный берег Крыма, то, честно говоря, рынок, на мой взгляд, еще не может прийти в себя со времен 2014 года. Но виновата в этом не какая-то политическая обстановка, а виноваты, на самом деле, собственники недвижимости. Дело в том, что в процессе перехода все жители Крыма подумали, что цены на их квартиры должны быть как минимум в два раза больше, раз они теперь в России, значит теперь много россиян будут приезжать и что-то покупать, но, к сожалению, этого не произошло. И на рынке в течение 2014-2015 был кризис большой, то есть не было никаких сделок, потом потихоньку цены начали ползти вниз и сейчас они достигли уровня, по-моему, до 103 тысяч рублей за квадратный метр, если мы говорим о первичном рынке, где-то это уже похоже на некий справедливый, объективный уровень, но тем не менее вот только-только рынок начинает восстанавливаться и выходить плавно из кризиса. Но также нужно понимать, что на этом рынке довольно мало предложения, поскольку никакие крупные игроки туда не идут, это в основном небольшие местные компании. Пока этот рынок нестабилен, на мой взгляд. Я уверен совершенно, что в ближайшее время существенного роста цен там не будет. Но при этом какого-то падения цены я тоже не ожидаю. Поэтому если есть такая потребность и это связано с какими-либо личными целями, тогда можно спокойно покупать – в течение текущего и следующего года время для приобретения этой недвижимости вполне будет удачным.
Об ипотеке крымской... Это, знаете, какая-то вещь, которую никто никогда не видел. То есть там на самом деле работает один банк, который должен выдавать ипотечные кредиты, надо посмотреть сколько они выдали кредитов, думаю, что не так много. Ситуация с ипотекой там сложная.
Как правильно выбрать объект недвижимости
В целом, советы такие же, как при покупке в любом другом российском городе. Просто надо учитывать, что на Черноморском побережье России доля объектов, которые возводятся с нарушением законодательства очень высокая. Надо быть осторожным. Еще может быть один совет. Поскольку мы говорим о курортной недвижимости черноморского побережья, а это, в первую очередь, море, и многие готовы платить за вид на море. Конечно, нужно понимать, что этот вид на море может «закончиться», когда впереди появляется еще один дом. И если вы покупаете дорогой объект только ради вида на море, то, наверное, было бы неплохо посмотреть, что будет впереди: есть ли какие-либо площадки, есть ли какие свободные зоны. Будет обидно, когда через три года ваши окна будут упираться в соседние окна, а не в прекрасное Черное море.
Еще момент. Есть много комплексов высокого класса, где огромная инфраструктура заявлена. У вас будет зона бассейна, магазины и рестораны и все это очень красиво смотрится. Но, к сожалению, по многим объектам в итоге этого всего нет. Есть большое помещение под SPA-центр и бассейн с запланированной инфраструктурой, но они не функционируют: арендаторов не нашлось, сама управляющая компания это делать не будет, содержать собственникам не выгодно экономически. Я не посоветую, как от этого подстраховаться, но надо подключать хотя бы здравую логику – нужно понимать, что если в этом комплексе 20 квартир или 100 квартир и у вас заложены какие-то огромные нереальные инфраструктурные вещи, то нужно осознавать, что многие из них не будут работать, либо за это надо будет платить жильцам, а это очень дорого.
Кто покупает недвижимость на побережье
Очень пестрый набор, но понятно, что много людей которые работают в нефтегазодобывающих регионах страны и которые хотят переехать. Либо они уже сами переезжают сначала, либо пытаются перевозить детей, которым уже надо поступать в институты или филиалы от какого-либо института. Этих людей очень много. Они выбирают, покупают недвижимость, которая может постоять 3-4 года пока все дела закончатся, пока пенсия приближается. Приезжают летом отдыхать, а потом переселяются полностью. Другая достаточно большая категория – это жители Москвы и Московской области, их довольно много. Со всей страны есть покупатели. Анапа – это гораздо больше переезжающих с Урала и с северных городов, в Геленджике – их меньше, в Сочи – еще меньше. В Сочи больше – Москва, Санкт-Петербург.
О перспективах роста цен
Объемы строительства из-за введения эскроу-счетов, безусловно, упадут как минимум на 30-35% на всем черноморском побережье, застройщиков станет меньше на треть. Цены, безусловно, вырастут, поскольку конкуренция снизится. За 2-2,5 года плюс 30-35%, но бесконечно и очень быстро они расти не могут, есть все-таки предел потребительских возможностей, но года до 2023, за три года полных, 35% – да, безусловно, да.
Ну и кроме того, еще раз скажу, что поскольку кусочек Черного моря, теплого, у нас один всего лишь, а количество желающих – 150 миллионов россиян, то в принципе этот рынок абсолютно стабилен"
Источник http://macon-realty.ru/publications/CommentsAndPredictions/kurortnaya_nedvizhimost_na_chernomorskom_poberezhe_vyrastet_v_cene_na_30?utm_source=dzen&utm_medium=post&utm_campaign=16%2F03