Возникают случаи, когда возводятся здания, сооружения или осуществляется реконструкция имеющихся объектов недвижимости без разрешения на это уполномоченных органов. А в последующем такие строения все – таки требуют оформления. И здесь возникают трудности.
Согласно ГрадКодексу РФ, самовольная постройка – «здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений».
НО! Если собственник объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка, то такое здание не является самовольной постройкой (например, при нахождении объекта в охранной зоне).
Отметим также, что самовольная постройка - это не только уже построенные объекты, но и объекты незавершенного строительства. На самострой не распространяется положение о приобретательной давности (когда лицо, которое не является собственником недвижимости, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него).
Итак, есть два решения, или через государственную инспекцию, комиссию по самостроям или через суд: или постройку разрешат узаконить или ее обязуют снести.
Для начала, определим, что признание права собственности на такую постройку возможно только при соблюдении условий, предусмотренные Гражданским Кодексом РФ:
- право собственности в отношении земельного участка, на котором возведена постройка;
- разрешенное использование участка должно позволять возводить именно такой объект;
- отсутствие нарушений прав и законных интересов третьих лиц, постройка не угрожает жизни и здоровью граждан;
- постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки;
- лицо, построившее объект, принимало все надлежащие меры к его легализации (например, старалось получить разрешения на строительство и/или ввод в эксплуатацию).
Если условия соблюдаются, то обращаемся в судебные инстанции. К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить следующие документы:
- подтверждающие, что именно истец возвел здание (договоры подряда, акты приемки строительства и тд);
- свидетельствующие, что право на объект не принадлежит третьим лицам (например, выписка из ЕГРН, которая не содержит записей о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях);
- содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. ( адресная справка, выданная органом технической инвентаризации);
- подтверждающие соответствие санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам.
Этот перечень не примерный. В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные документы.
Отметим, что лица, осуществившие самовольную постройку, несут административную ответственность. При соблюдении вышеперечисленных условий, суд вероятнее всего признает право на такую постройку и право собственности возможно будет зарегистрировать в Росреестре.
Однако, если же суд вынесет постановление о сносе постройки, то Вы будете обязаны осуществить снос, полную разборку возведенных строений за свой счет или при реконструкции - привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Дополнительно рассмотри два возможных варианта исхода, при условии, что земельный участок не принадлежит застройщику:
1. земельный участок передается застройщику, согласно статьям 30-33 Земельного Кодекса РФ.
Важно: участок не должен принадлежать кому-либо на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Это должны быть земли, входящие в государственный или муниципальный фонд. Застройщику могут передать земельный участок, находящийся в частной собственности другого лица, но это в том случае, если он будет изъят у собственника или будет заключен договор с собственником о приобретении этого участка. Необходимо, чтобы собственник в письме или отзыве на иск пообещал истцу предоставить земельный участок для эксплуатации постройки в будущем. Изложенный подход широко распространен в судебной практике.
2. Во втором варианте самовольная постройка переходит в собственность владельцу земельного участка.
Но в данном случае, собственник земли должен возместить застройщику расходы на строительство. Размере выплат определяет суд.
Самовольно построенный объект не считают недвижимостью. Он не подлежит государственной регистрации и соответственно, лицо, построившее такой объект, не приобретает права собственности на него, а сделки, направленные на распоряжение такими объектами, согласно статье 168 Гражданского Кодекса РФ, ничтожны как противозаконные.
Расскажите о вашем опыте? Какие нюансы могут возникнуть.