Один из самых популярных запросов от предпринимателей к юристам - проверить или составить "правильный" договор аренды нежилого помещения. С одной стороны договор аренды - это обычный договор, шаблон которого можно найти на просторах интернета. С другой стороны - аренда нежилого помещения одна из самых рискованных сделок в предпринимательской сфере, особенно, когда речь идет не об офисном помещении, а месте, где оказываются услуги или продаются товары предпринимателя. При должной осмотрительности и проверке всех условий договора, его можно заключить не прибегая к помощи юристов.
Оговорка. Есть одна самая распространенная ошибка: считать договор аренды договором оказания услуг, что является неверным применением норм гражданского законодательства и неправильным определением условий договора. Но, это юридические тонкости, которые не очень важны для предпринимателя.
Что же нужно сделать предпринимателю, чтобы заключить договор аренды с наименьшими рисками?
1. Определить сам объект аренды. Это является существенным условием договора аренды. Без четкого определения объекта аренды договор будет считаться незаключенным и все уплаченные средства будут признаны необоснованными расходами, а что еще хуже, незаконным выводом денежных средств. Что для этого нужно?
а) Запросить у арендодателя план помещения.
б) Четко указать в договоре адрес здания, в котором расположено помещение, площадь, этаж, назначение.
в) Приложить план помещения к договору и отметить какое именно помещение на плане сдается в аренду.
2. Проверить наличие у арендодателя, то есть у лица, кто планирует сдать вам помещение, права собственности или аренды (в этом случае заключается договор субаренды). Наличие права собственности обязательно нужно проверить в Росреестре, заказав выписку. В случае, если вы заключаете договор субаренды, необходимо удостовериться, что основным договором аренды арендатору предоставлено право сдавать в субаренду помещение и не требуется получения согласия собственника. Если такое согласие требуется, то оно должно быть получено арендатором. Это позволит избежать риска того, что завтра придет настоящий собственник и заявит о своих правах на помещение. Так же необходимо проверить наличие ограничений и обременений на помещение (ипотека, сервитут).
3. Определить статус арендодателя, то есть понять, юридическое лицо сдает помещение или физическое, имеет ли физическое лицо статус индивидуального предпринимателя или самозанятого. От этого будет зависеть оплата налогов с арендной платы. Если сдает помещение юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то в договоре обязательно нужно указать, арендная плата включает НДС или арендодатель не является плательщиком НДС. Если арендодатель является индивидуальным предпринимателем, то нужно проверить наличие у него ОКВЭД на сдачу в аренду имущества. Обратите внимание! Если собственник физическое лицо, то подоходный налог должны заплатить вы, как налоговый агент, и сдать отчетность по НДФЛ в налоговую. Если собственников у помещения несколько, например по 1\2 доли у двоих лиц, то договор аренды должен заключаться со всеми собственниками.
4. Проверить наличие у лица, которое подписывает договор, прав на его подписание. Если юридическое лицо - это должен быть исполнительный орган, обычно - генеральный директор. Проверьте по выписке из ЕГРЮЛ (можно получить бесплатно на сайте ФНС), то ли лицо является генеральным директором на текущий момент. Также договор от имени юридического лица может подписать лицо по доверенности в простой письменной форме и печатью. От физического лица, в том числе со статусом индивидуального предпринимателя, договор может подписать только само это лицо или доверенное лицо. Доверенность в данном случае лучше просить нотариально-заверенную, поскольку вы не можете знать подпись физического лица. Данное правило позволит избежать попадание в руки мошенникам, которые не имеют право на сдачу имущества в аренду.
5. Осмотреть помещение и выявить все технические характеристики помещения и его пригодности для целей использования. Запросить информацию у собственника об электрической мощности, горячей и холодной воде, отоплении, кондиционировании, вентиляции и т.д. Все эти параметры помещения, в том числе состояние отделки, наличие мебели и техники обязательно нужно зафиксировать в договоре аренды. Это позволит избежать предъявления необоснованных претензий со стороны арендодателя к состоянию помещения.
6. Определить срок аренды помещения. Если договор заключается на срок более года, его нужно зарегистрировать в Росреестре. В противном случае, договор не вступит в силу. Обязательно подписывайте акт приема-передачи помещения, как при принятии в аренду, так и при возврате помещения арендодателю. Именно эти акты имеют существенное значение при определении срока аренды.
7. Четко определить размер арендной платы, порядок и сроки уплаты. Это очень важное условие, которое является существенным для договора аренды. При определении арендной платы обязательно предусмотрите порядок и размер возможного повышения, а также какие платежи включены в арендную плату.
8. Немаловажными условиями договора аренды являются основания для досрочного расторжения договора, как по инициативе арендодателя, так и арендатора. Формулируйте понятные условия и четкий порядок расторжения, предусматривайте заблаговременное уведомление о расторжении другой стороны.
9. Не забудьте указать в договоре условие о его продлении или заключении на новый срок. За сколько арендатор должен изъявить такое желание, каким образом уведомить арендодателя и по каким основаниям арендодатель вправе отказать в продлении. Обратите внимание, что при смене собственника, договор аренды не расторгается и не прекращает действие.
10. Одним из самых спорных условий договора аренды, как и любого другого договора, является штрафные санкции. Подходите к этим условиям с позиции здравого смысла, не устанавливайте и не соглашайтесь на несоразмерные неустойки, обычная нормальная неустойка должна составлять не более 0,2% за каждый день просрочки. Установите встречные санкции к арендодателю, например, за несвоевременную передачу помещения, ненадлежащее состояние помещения.
В данной статье указаны основные моменты договора аренды помещения. Не пренебрегайте ими, будьте бдительными и осмотрительными.
Задавайте вопросы в комментариях, буду рада помочь.