Вторичный рынок жилья разнообразен на любой вкус и кошелек: это и хрущевки с перспективой реновации, панельные брежневки 70-80-х годов, дореволюционные постройки, сталинки, и панель с монолитом современный серий. Покупка вторичной недвижимости имеет много плюсов - сложившийся обжитой район с развитой инфраструктурой, чаще всего есть ремонт, которого должно хватить на первое время, и в квартиру можно сразу заезжать, не нужно круглосуточно слышать дрель перфоратора от бесконечных соседских ремонтов во всем доме.
Однако при приобретении такого жилья существуют и специфические юридические риски, которым покупатель подвергает себя, особенно если речь касается дорогостоящих объектов как, например, в Москве, где даже простая однушка в спальном районе будет стоить 5-7 млн. руб.
Такие сделки, даже есть привлечен риелтор, требует особой внимательности и скрупулезности, поскольку в случае нечистых на руку продавцов покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег. Особое внимание стоит уделить объектам, которые продаются ниже рыночной цены в районе, а на объяснения продавца, что мол срочно понадобились деньги, обращать не стоит.
При таких сомнительных вариантах обязательно нужно прописывать в договоре полную стоимость покупки, что повысит ваши шансы на возврат денег в случае судебных тяжб. Не обязательно, что перед вами будут профессиональные мошенники, просто между родственниками могут быть напряженные отношения, обиды и т.п.
Представляем Вам 5 распространенных стоп-факторов, существенно увеличивающих риск длительных судебных споров и потери жилья, которые лучше обходить стороной.
1.Недавнее наследство
Этот вариант чаще всего встречается в старом жилом фонде 50-70х годов. Особый риск представляют наследственные квартиры со сроком менее 3 лет, особенно если наследство от мужчины, ведь всегда могут объявиться внебрачные дети, дети от предыдущих браков и т.п., которых нереально проверить.
Если имущество досталось по завещанию, но его могут оспорить обделенные родственники, что человек не осознавал свои действия, подписывая документ. Также могут объявиться наследники, которым положена обязательная доля вне зависимости от завещания (например, престарелые родители, несовершеннолетние дети).
Даже по истечении 3 лет могут объявиться наследники, которые заявят, что не знали об оставленном им имуществе, например, находясь в тюрьме или проживая за границей. Крайний срок для оспаривания перехода права на квартиру составляет 10 лет.
В эту же категорию можно отнести исполненный договор пожизненной ренты.
2.Продажа по доверенности
Дело в том, что на 100% установить подлинность и действительность на момент сделки доверенности невозможно, так как отсутствует единая нотариальная база доверенностей по России. А если доверенность выдавалась в другой стране, то это и вовсе нереально. Кроме того, на момент сделки доверитель может оказаться недееспособным или вообще уже на том свете, что сделает сделку недействительной. Не будет лишним внимательно изучить доверенности на предмет наличия полномочий на отчуждение собственности.
Также должны быть веские причины по которым продавец не может присутствовать на сделке лично (болезнь, проживание на другом конце света и т.п.), а уклончивые и нелогичные ответы поверенного должны насторожить.
В таких случаях крайне желательно пообщаться лично с продавцов до сделки, хотя бы по видеосвязи через Скайп, чтобы оценить его адекватность.
3.Преклонный возраст продавца
Если возраст продавца перевалил за 7 лет, он одинок, а состояние здоровья, особенно психики, вызывает сомнение в его адекватности, это явный повод для отказа от сделки. Ведь потом на суде беззащитная бабушка - божий одуванчик будет слезно говорить судье, что ее старую и наивную обманули или заставили подписать договор. Стоит заранее утонить, где будет жить пенсионер после продажи квартиры. Сделка может омрачиться внезапным уходом старика во время регистрационных действий.
Также у многих пожилых людей есть родственники, которые могут не согласиться с продажей имущества или разделом вырученных денежных средств, и впоследствии оспаривать сделку ссылаясь на старческое слабоумие и деменцию продавца.
Аналогично стоит обращать внимание на дарственные от престарелых граждан, особенно дальним родственникам и незнакомым лицам, которые имеются в истории квартиры.
4.Несогласуемые перепланировки
Квартиру с неузаконенной перепланировкой нельзя купить в ипотеку. Также на нового собственника лягут все риски, связанные с возможными претензиями Жилинспекции, например, по жалобам соседей.
Есть переделки, которые в принципе нельзя узаконить - объединение кухни с газовой плитой и кухни, перенос радиаторов на лоджию, снос несущей стены, перенос ванны над комнатой соседу снизу и т.п. За это новому владельцу будет грозить штраф, а также расходы на снос незаконных конструкций и приведение в изначальный вид. В случае неисполнения предписания Жилинспекции квартиру продадут с торгов.
Если из-за переделок потеряет прочность весь жилой дом, то незадачливому покупателю может светить и уголовная ответственность, ведь доказать, что это сделал предыдущий владелец, не получится.
Чтобы обезопасить себя, стоит запросить у владельца свежий тех.план из БТИ и сверить с фактической планировкой квартиры. Стоит обратить внимание на наличие красных линий на плане, которые говорят о неоформленных изменениях.
5.Частая продажа в течение короткого срока
Если за последние пару лет у квартиры 3 и более раз менялись собственники, причем они не родственники, то это повод насторожиться. Часто так поступают мошенники, заметая следы за длинной цепочкой перехода прав собственности на квартиру.
Самая первая сделка, скорее всего, произошла по поддельным документам (например, выморочное имущество, которое должно отойти государству, по фальшивому завещанию оформляют на мошенника), и вам предстоят многолетние судебные разбирательства с неясной перспективой.
Лучше сразу отказаться от такой сделки, даже если цена очень заманчива, если только у продавца не прослеживаются понятные и объективные причины в частом переходе прав.
Понравилось? Поддержи канал:
👍 Ставь палец вверх, поделись статьей с друзьями в соцсетях (меню слева)!
☑️ Подпишись и не пропускай в ленте Дзена наши новые статьи!
👉 Читай на канале еще более 160 интересных статей!