Часто приходится слышать такие заявления от собственников:
Мы купили квартиру на стадии строительства за 3500000 рублей, а сейчас наша квартира стоит 6000000 рублей. Недвижимость растет в цене!
Давайте разберемся, что означают цифры и что показывает "рост"?
Возьмем для начала график за последние 5 лет.
Дело в том, что память человека избирательна, мы помним последние 2 года. Яркие заголовки газет загоняют нас в ловушку:
"Недвижимость выросла в цене!"
Если оценивать последние 5 лет и вспомнить, что весь 2015, 2016, 2017 год недвижимость падала в цене, то можно увидеть, что за 2018-2019 год недвижимость не вернулась в цене на прежний уровень.
А сколько строят недвижимости?
Дефицита жилья в России давно уже нет, а квартир и другой недвижимости у россиян достаточно уже в настоящее время.
Уже сейчас обеспеченность жильем составляет 25м2 на человека.
По прогнозам аналитиков Центрального Банка весь потенциал спроса на жилье может быть удовлетворен за ближайшие 7 лет.
То есть, если строить такими темпами, то через 7 лет покупать новую жилую недвижимость будет некому.
Так уж выгодно покупать недвижимость на котловане?
Если бы вы купили квартиру в популярном проект от ПИК квартиру в Бунинских Лугах за 100000 рублей за 1м2 в январе 2017 года квартиру площадью 53 м2 за 5300000 рублей,
Сейчас в феврале 2020 года вы обнаружите, что продать такую квартиру можно за 7100000 рублей.
Круто?! За три года цена выросла на 1800000 рублей. НО!
Давайте рассмотрим, если ваши деньги три года накапливались в банке депозите. То по итогу вы бы имели 6550000 рублей.
Казалось бы больше в недвижимости!
Но, если вы ее продадите, то заплатите налог на разницу между ценой покупки и продажи. То есть 13% от 1800000 рублей. То есть 234000 рублей. И получается, что в руках останется 6860000 рублей. Это если вы смогли продать самостоятельно.
А если заплатите агенту, то получаем 6600000 рублей. Ну и что вы выиграли?
Часто клиенты еще берут ипотечный займ, думая, что заработают. На самом деле вся разница в цене уйдет банку.
Купили, продали, а дальше что?
Наконец давайте разберем такой момент.
Ваша квартира растет в цене, а разве все остальное не меняется в цене?
- Цена на топливо за 5 лет выросла на 30%
- Продукты питания за 5 лет выросли в цене на 20%.
Конечно вряд ли вы после продажи квартиры будете тратить деньги на колбасу и бензин.
Вы попытаетесь купить другую недвижимость. И тут вас ждет разочарование.
Даже, купив 1-комнатную квартиру за 5000000 рублей три года назад, и продав ее через три года за 7000000 рублей, вы обнаружите, что на самом деле вы можете купить снова однокомнатную квартиру.
А главное вы увидите, что даже на стадии строительства застройщики не дают теперь большие скидки из-за перехода на escrow-расчеты.
Выводы
Вот и получается, что вся выгода от инвестиций в жилую недвижимость с целью перепродажи иллюзорна.
Если уж и покупать недвижимость, то для сдачи в аренду и не жилую, а коммерческую, но это уже другая история.
__________________
