С 1 марта 2020 года упрощены правила трудовой миграции в Германию. Возможно, больше россиян захотят поехать туда на работу, а значит, им придется арендовать жилье. Сколько денег нужно приготовить на обустройство в съемном жилье и какими супер-навыками пользования услугами ЖКХ овладеть, рассказываем в нашем материале.
Арендовать квартиру в Германии на длительный срок не сложно, а очень сложно. Законодательство этой страны защищает слабых, а слабым, по логике немецких законодателей, считается арендатор. Например, если вы вдруг перестанете платить за арендуемое жилье, то выселить вас будет очень проблематично. А если у вас есть дети, то почти невозможно.
Более того, власти Берлина в начале 2020 года приняли закон, замораживающий на пять лет базовые арендные ставки на жилье в диапазоне 3,92-10,8 евро за м2. До 2025 года предусмотрена лишь одна индексация ставок — не больше, чем на 1,3%, и не ранее 2022 года.
В Германии этот закон уже признали историческим экспериментом. Если он увенчается успехом, то берлинский опыт распространится по всем землям страны. А пока девелоперы и владельцы недвижимости строчат в суд иски о признании закона неконституционным, ибо им не только запретили поднимать арендную плату, но и обязывают снизить ставки до уровня, 18 июня 2019-го, а также чуть ли не вернуть арендаторам переплаченные средства. Заморозка арендных ставок касается 1,5 млн единиц арендного жилья. Исключение составляют только новостройки, заселенные после 1 января 2014-го, социальное жилье и общежития (в них и так стоимость аренды минимальная).
Такая забота государства об арендаторах заставляет владельцев жилья (арендодателей) очень тщательно отбирать клиентов. Поэтому если вы только приехали в Германию, ваш стаж работы меньше полугода, у вас есть дети и кот, то снять квартиру вам будет весьма затруднительно. Особенно в регионах, где есть работа: Мюнхен, Штутгарт, Кельн — это тройка городов, где расположены самые прибыльные корпорации Германии, где самые высокие зарплаты, и спрос на жилье превышает предложение. Берлин, кстати, занимает только десятое место в списке самых желанных городов: соотношение предложения и спроса на жилье в нем в 2,5 раза ниже, чем в финансовой столице Европы — Мюнхене. И если в Берлине вполне можно арендовать небольшую квартирку за 450 евро, то в Мюнхене найти скромное жилье за 700 евро — большая удача.
Роль маклера в истории
Владельцы квартир почти всегда сдают их через агентов, напрямую с арендаторами не общаются.
Агент запросит у вас следующую информацию: справку о доходах за три последних месяца, контракт с работодателем, стаж работы, семейное положение. Возможно, еще справку из Schufa — эта организация занимается анализом финансовой активности физических и юридических лиц на территории Германии, в справке будет указано что-то вроде кредитной истории.
Все это нужно исключительно для того, чтобы подтвердить вашу платежеспособность, то есть не лишним будет предложить маклеру выписку из банка, чтобы владелец квартиры понимал, что у вас есть деньги на переезд, обустройство, залог.
Последнее слово за владельцем жилья, который будет выбирать лучшего из нескольких десятков претендентов на его квартиру, рассматривая документы. Его может смутить, например, стаж работы меньше шести месяцев — это стандартный испытательный срок в Германии. Постоянная работа гарантирует арендодателю стабильность платежей. Еще владельца квартиры может смутить, что из всех членов семьи работает только один — вдруг кормилец заболеет? Высока вероятность, что он предпочтет семью, где работают муж и жена.
А кругом пустота
Допустим, все срослось, маклер пригласил вас на подписание договора. Тут начинается самое интересное. Первый важный момент — квартиры в Германии в долгосрочную аренду сдаются без мебели и с белыми стенами. В таком же виде жилье надо освободить. Еще на этапе просмотра квартиры россияне сталкиваются с этим сюрпризом, но рассчитывают, что к моменту их заселения мебель в квартире появится. Ан нет: мебель, люстры и даже кухню придется покупать самим. Кухню, правда, может предложить выкупить предыдущий арендатор. Но запросит за нее баснословные деньги — бывает, что до 3 тысяч евро!
Другой нюанс — залог за квартиру: он равен размеру базовой арендной платы за два-три месяца. Это почти то же самое, что у нас аренда без коммуналки. Например, в Берлине в долгосрочную аренду больше всего предлагается квартир по базовой цене от 400 до 900 евро, следовательно, размер залога может достигать 2700 евро. Плюс надо заплатить вперед за месяц проживания — то есть общий первоначальный платеж составит около 3600 евро. К этому плюсуем единовременные расходы на мебель, бытовую технику, что в сумме может превысить 10 тыс. евро.
Но есть и хорошие новости: залог должны вернуть, когда вы съедете с квартиры (если, конечно, вы освободите квартиру в безукоризненном виде). Некоторые владельцы квартир кладут эти деньги на сберегательный счет и выплачивают арендатору еще и проценты.
Национальные особенности
Отличается от нашей и плата за коммуналку. В Германии она включает вывоз мусора, уборку территории, подъезда, обслуживание котельной и много всего другого.
С отоплением в Германии особая история. Оно бывает централизованным, но не так как в России, когда целая ТЭЦ отапливает несколько районов города, по дороге теряя огромные объемы тепла. Центральным в Германии считают отопление, когда котельная расположена в самом доме и обеспечивает теплом его и, возможно, еще пару соседних домов.
В отличие от такого варианта есть индивидуальное отопление — когда газовый котел находится в квартире. Либо когда квартира отапливается печкой или электрообогревателями.
В любом случае тепло тут очень дорогое, потому что весь газ импортный, а на его долю приходится 45,9% всех источников тепла. Есть те, что работают на солярке (29,8%), но они еще дороже. Растет популярность домашних котлов, использующих древесные опилки и пеллеты — это дешевле, но пока так обогревается лишь 2,8% домов.
Поэтому днем в домах обычно либо вовсе выключают батареи, либо поддерживают в помещениях небольшую плюсовую температуру, а на нормальную мощность (до плюс 18-20 градусов в квартире) отопление включают только на ночь. И все равно плата за тепло и горячую воду очень большая: на квартиру в 70 м2 в год уходит в среднем 770 евро (около 64 евро в месяц), на односемейный дом размером 110 м2 — около 1300 евро (около 108 евро в месяц). Еще примерно 200 евро в год придется заплатить за воду и канализацию, 360 евро — за электричество, и столько же будут стоить интернет и телевидение. Итого в месяц выходит примерно 250 евро. Это, конечно, очень усредненные данные, многое зависит от поставщиков и объемов потребления.
Выбери сам
Договоры с поставщиками электроэнергии, воды, интернета, телевидения должен заключать сам арендатор. Он может выбрать любую компанию, а их здесь много. Например, одни поставляют электричество, которое вырабатывается только при помощи возобновляемых источников энергии, другие — за счет атомной энергии. Стоимость услуг сильно отличается, и для многих потребителей важно приобретать более экологичный вид услуги, пусть даже за это придется переплатить.
За несвоевременную оплату вам моментально отключат любую услугу, а при повторном подключении возьмут штраф — и это существенное отличие от России, где можно десятилетиями не платить коммуналку, и ничего страшного тебе за это не будет.
Есть один важный нюанс: в Германии вы не платите каждый месяц по показателям счетчика, а перечисляете на счет поставщика услуги фиксированную сумму, которая определяется, например, как средняя сумма расходов предыдущего арендатора. Раз в год, обычно в январе, производится перерасчет.
Если вы заплатили, скажем, за электричество больше, чем потратили, — вам вернут деньги, а если меньше — попросят доплатить и увеличат ежемесячный платеж.
Многие россияне первое время в Германии ведут себя как на родине, а в конце года получают счета на доплату тысяч евро. После этого они резко становятся бережливее и принимают душ не по часу, как в России, а по три-пять минут, как настоящие немцы, а при мытье посуды постоянно включают и выключают кран, чтоб ни одной лишней капли не вылилось зря.
Расходы на арендное жилье сильно различаются в зависимости от города. Если работа вам не нужна, у вас есть пассивный доход или хорошая пенсия, то вы можете поселиться не в Мюнхене или Кельне, а где-нибудь подальше от финансовых потоков. Например, в Саксонии — в красивейшем Лейпциге, где расположен один из старейших университетов Европы, который окончили Гете, Ницше, Вагнер и Ангела Меркель. Здесь вам легко удастся снять трехкомнатную меблированную квартиру всего за 300 евро плюс КУ — это существенно дешевле, чем в Москве и Петербурге. Лейпциг переживает сейчас нелегкие времена, высокооплачиваемой работы там немного, поэтому предложение жилья существенно превышает спрос.
Источники фото: 81m80.it, pixabay.com, prian.ru, archspeech.com, varlamov.ru.
