Стандартная сделка с недвижимостью предполагает, что обе стороны лично подписывают договор. Однако бывают ситуации, когда за продавца или за покупателя действует доверенное лицо, имеющее нотариальную доверенность. Есть ли риски для участников таких сделок? Стоит ли на них соглашаться?
Наиболее рискованным является вариант, когда доверенное лицо действует за продавца. Обычно лучше вообще отказаться от сделки, если дееспособный совершеннолетний продавец не может присутствовать на ней лично. Хотя все зависит от конкретной ситуации. Например, если продавец присутствует на стадии продажи, но к моменту сделки должен уехать за границу, можно предложить ему лично прийти на подписание авансового договора, а также договориться о совместном посещении нотариуса, когда он будет оформлять доверенность. Вообще всегда риски можно минимизировать, если есть возможность лично пообщаться с доверителем, а не ограничиваться изучением документов.
В чем риск для покупателя при покупке через доверенное лицо? Во-первых, саму доверенность легче подделать, чем, например, паспорт. Во-вторых, ее можно отозвать непосредственно перед сделкой. И, наконец, можно получить доверенность, завладев на время паспортом человека. Например, привести к нотариусу похожего «двойника». Таким путем собственник может лишиться собственности, а покупатель - столкнуться впоследствии с иском о признании договора недействительным.
Всегда необходимо досконально изучать историю перехода права на покупаемый объект. Возможно, что ваш продавец действует лично, но сам он получил право собственности, покупая у доверенного лица собственника. Причем иногда такие сделки совершаются по сговору - с целью последующей продажи и отъема собственности у следующего покупателя. Или же собственность могла быть получена по решению суда, результатом которого стало, якобы, признание иска бывшим собственником по фиктивной доверенности, в том числе выданной за границей. Все это требует внимательной проверки.
Особенно рискованной является покупка квартиры, которая несколько раз за короткий срок перепродавалась, если в первой из этих сделок собственник действовал через доверенное лицо. Стоит иметь в виду, что стандартный срок исковой давности составляет три года. В течение этого срока любая из предыдущих сделок может быть оспорена. Что касается недавно приватизированных квартир, то крайнюю осмотрительность надо проявлять в случае, если кто-то из зарегистрированных в ней лиц был перед приватизацией выписан из квартиры по доверенности. Лучше всего этого человека найти и взять у него нотариальное заявление, что с результатами приватизации он согласен.
Важна и сама форма доверенности. Например, в ней могут быть полномочия только на сбор документов и регистрацию перехода права, но не на саму продажу от имени собственника. С человеком, имеющим доверенность такого рода ни в коем случае нельзя заключать договор-купли-продажи и даже вносить ему аванс. Кстати, если вы являетесь собственником, то сейчас есть простой способ исключить для себя риск, что вашу квартиру кто-то продаст без вашего ведома по поддельным документам: для этого необходимо внести в Росреестр заявление о невозможности проведения сделок без вашего личного участия. И конечно, нельзя никому и никогда оставлять свой паспорт даже на несколько часов.
Что касается ситуации, когда через доверенное лицо действует покупатель, то этот «сюжет» для продавца не влечет особых рисков. Продавцу важно, чтобы кто-то заложил в ячейку необходимую сумму. При этом необходимо, как и при любой сделке, проконтролировать условия доступа к ячейке или аккредитиву. А кто будет подписывать договор и вносить деньги, не так уж важно. Но и в этой ситуации, конечно, необходимо разобраться в ситуации и желательно хотя бы пообщаться лично с будущим собственником, услышав от него, почему он не хочет или не может сам прийти на сделку.
***
Любая сделка с доверенностью требует внимательного изучения конкретной ситуации и проверки документов. Еще на этапе выбора объекта покупателю стоит выяснить желание продавца действовать через доверенное лицо (обычно об этом «нюансе» умалчивают в рекламе). Чаще всего лучше сразу исключить такую квартиру из списка просмотра. Если же хочет приобрести именно такую квартиру, то необходимо предпринять дополнительные шаги по юридической проверке: по возможности выйти лично на доверителя, обязательно проверить в день сделки не отозвана ли доверенность, а иногда и сделать запрос нотариусу. При этом нужно внимательно отнестись и к составлению авансового договора, чтобы в случае мотивированного отказа от покупки покупатель не потерял внесенный аванс.
Если вы планируете продавать или покупать квартиру в Москве или Московской области, я буду рад вам помочь. Позвоните мне по телефону +7 (926) 477-12-28 или напишите, чтобы получить бесплатную консультацию. Мои контакты и информацию об услугах вы найдете на сайте РПЧ.рф
Хотите получить больше информации о сделках с недвижимостью? Подписывайтесь на мой YouTube канал "Сделка".
Социальные сети: Facebook | Вконтакте