Можно ли расторгнуть договор аренды в Испании?
Что делать, если вторая сторона не выполняет свои обязательства и попросту вас игнорирует?
Если конфликт не решается полюбовно (расторгнуть контракт можно по соглашению сторон), то единственное решение – это действовать.
Я расскажу как
Договор аренды - это всегда взаимные обязательства. Так, основным обязательством арендодателя является предоставление в пользования предмета аренды.
При аренде жилья, кроме того, обязанности арендодателя указаны в ст. 21 Закона Испании «О городской аренде».
Что касается второй стороны, то арендатор обязан платить арендную плату и возвращать имущество в том виде, в каком оно было получено, с учетом нормального износа от использования.
Также это актуально для аренды объектов, которые имеют другое назначение и фигурируют как «для иного использования жилья» (alquiler para uso distinto de vivienda).
Несоблюдение обязательств одной стороны дает другой стороне право требовать расторжения договора аренды
Так, статья 1124 Гражданского кодекса гласит:
Полномочия по урегулированию обязательств подразумевают наличие у сторон взаимных обязательств, и ситуации, когда одна из сторон не выполняет их.
Потерпевшая сторона при этом может выбирать между :
- требованием о выполнении
- или расторжением договора с компенсацией ущерба и начислением процентов в обоих случаях.
Она может также просить о принятии решения, даже после того, когда решение было принято, но выполнение оказалось невозможным.
Суд выносит соответствующее постановление.
То есть мы видим, что вторая сторона может потребовать от второй стороны как выполнения обязательств, так и расторжения контракта, на свой выбор, с получением всех компенсаций и процентов.
Условия для применения статьи 1124 о принудительном расторжении договора аренды:
1. Имеется действующий договор аренды.
2. Обязанности и права сторон взаимны и осуществимы. То есть существуют взаимные обязательства, которые предоставляют обе стороны предоставляют, и каждая из них существует как эквивалент другой.
3. Сторона должна серьезно нарушить свои обязательства.
Не каждое нарушение приводит к праву расторгать контракт, а только самые существенные, которые нарушают саму цель контракта, В аренде наиболее очевидным случаем является неуплата арендатором арендной платы или непредставление жилья, которое соответствует условиям проживания (например, без света, воды, дверей, не устраивающего по санитарным нормам).
Так, например, случаем несоблюдения, который не влечет за собой прекращение контракта и не является существенным, Верховный суд признал договорное обязательство регистрацию договора аренды (решение Верховного суда, Палаты 1 от 16 сентября 2014 года, апелляция 969/2012).
4. Сторона, которая требует расторжения и компенсаций, не является нарушителем обязательств
Это не касается тех случаев, когда такое нарушение является следствием предыдущего неисполнения обязательств другим договаривающимся лицом.
Например, при аренде помещения для бара арендатор может прекратить платить арендную плату, если арендодатель не выполнит свое обязательство по обеспечению водоснабжения.
Последствия расторжения договора аренды в Испании
Что касается последствий процедуры расторжения контракта, то Верховный суд Испании установил (Постановление от 15 июля 2003 года, что они носят характер «ex tunc».
То есть стороны возвращаются на исходные позиции, как будто договор не был заключен. Это влечет за собой обязательство вернуть каждой стороне то, что она получила от другой по причине заключения договора аренды (в нашем случае арендодатель возвращает недвижимость, которую он арендовал, а арендодатель – фианзу).
При этом виновная сторона в соответствии с Гражданским кодексом обязана возместить ущерб, погасить задолженность и проценты, если не установлено других требований
.....................
Не забывайте, что материал статьи является только ознакомительным вариантом. Он не может заменить собой консультацию юриста, который поможет решить вам вашу конкретную проблему. Обычная стоимость консультации в Испании – 100 евро.
Суважением,
Наталия Маджик©, 2019 Специалист по ВНЖ, недвижимости и открытию бизнеса в Испании. Автор обзорных правовых и экономических статей. M/W: (+34) 622 305 994 veraetovse@mail.ru