• РЕКЛАМА. Размещение рекламных конструкций на фасаде, крыше, в лифте и других объектах общего имущества МКД;
• АРЕНДА ТЕХНИЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ. Передача технических помещений дома для размещения оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи;
• АРЕНДА ПЛОЩАДЕЙ. Передача в аренду нежилых помещений дома третьим лицам под сферу торговли и услуг.
Поговорим о РЕКЛАМЕ
В каждом жилом доме имеются рекламные конструкции в местах общего пользования.
Решения собрания собственников по вопросу размещения рекламы НЕТ, выходит управляющая компания незаконно распоряжаются общедомовым имуществом собственников МКД.
На сколько это законно давайте разбираться вместе возможно это станет поводом для административного или даже судебного разбирательства.
У собственников есть право получать прибыль от размещения баннеров и щитов на стене или крыше дома. В настоящее время за счет собственников обогащается управляющая компания, которая без решения общего собрания предоставила в пользование рекламщику, арендатору, провайдеру часть общего имущества, такое «присвоение» может стать поводом в том числе и для уголовного разбирательства.
Владельцев рекламной конструкции, установивших ее самовольно, можно привлечь к ответственности по ст. 14.37 КоАП РФ. На должностных лиц организаций налагается штраф от 3 до 5 тысяч рублей, на юридических лиц – от 500 тысяч до 1 миллиона рублей. За незаконное размещение рекламы к административной ответственности может быть привлечена и управляющая компания либо ее руководители как представители собственников многоквартирного дома, которые обязаны осуществлять контроль и устранение несанкционированных объектов с вверенного им в управление имущества.
Владелец рекламной конструкции, разместивший ее без согласия собственников и неправомерно пользующийся чужим имуществом, обязан возместить собственникам неосновательное обогащение, полученное от такого пользования (ст. 1102 ГК РФ).
ПРИБЫЛЬ ОТ АРЕНДЫ
Получить прибыль собственникам возможно при передаче в аренду помещений, являющихся общим имуществом. Это нежилые помещения, часть мест общего пользования: колясочные, подвалы, технические этажи и т. п. Порядок передачи в аренду таких помещений в МКД также определяется решением общего собрания собственников.На ОСС собственники утверждают условия договора аренды, определяют объект общего имущества, которое передается в аренду, определяют стороны договора, порядок пользования, размер вознаграждения (арендной платы), выплачиваемого пользователем, порядок расчета (каким образом и в какие сроки вносится плата).
По каждому объекту аренды помещения в МКД оформляется отдельный договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием. В договоре аренды должны быть предусмотрены все существенные условия.
Общее Собрание собственников в соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимает решение об определении лица, которое от имени собственников помещений уполномочено на заключение договоров (УК, ТСЖ, иное лицо). Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договора. Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица. При этом стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания. Доходы от использования общего имущества принадлежат собственникам помещений.
Следует не забывать что нельзя передать в аренду или иное пользование лестничные клетки, лестницы, шахты. Законом запрещено сдавать в аренду эти помещения ЦЕЛИКОМ, но не запрещено передавать части этих объектов в аренду.
За счет средств, вырученных с аренды общего имущества, собственники могут покрывать расходы на содержание дома, в том числе на выплаты денежных средств другим подрядным организациям и т. д. Есть дома, в которых за счет аренды полностью покрываются расходы по содержанию жилья.
СОТОВЫЕ ОПЕРАТОРЫ И ИНТЕРНЕТ-ПРОВАЙДЕРЫ законно ли размещение на чердаке и крыше здания оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи?
Предоставление услуг связи гражданам, проживающим в многоквартирных домах, может осуществляться только при условии размещения оборудования оператора связи на объектах, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома. То есть, чтобы подключить к сети Интернет своего клиента – жильца многоквартирного дома, интернет-провайдеру необходим не только доступ в технические помещения дома – подвалы, чердаки и т. п., являющиеся общим имуществом всех собственников, но и возможность разместить там свое оборудование. При монтаже телекоммуникационных сетей задействуется общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. В соответствии со ст. 6 «Закона о связи» собственник или иной владелец недвижимого имущества вправе требовать от организации связи, использующей это имущество, соразмерную плату за пользование этим имуществом. То же самое следует из положений Жилищного и Гражданского законодательства РФ.
Поставим вопросы:
- должен ли провайдер получать разрешение на использование общего имущества у собственников дома?
- должен ли он платить за такую аренду?
- имеет ли право управляющая компания не допустить провайдера в технические помещения дома?
Разъяснение содержится в информационном письме Федеральной антимонопольной службы России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома». ФАС указала, что управляющая организация не вправе самостоятельно принимать решение об определении условий доступа и порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, так как это право предоставлено только собственникам помещений в многоквартирном доме. Президиум Верховного суда РФ 16.02.2017 года указал, что оператор связи не вправе по своему усмотрению размещать оборудование в технических и иных помещениях дома в отсутствие согласия большинства собственников помещений, оформленного протоколом общего собрания собственников, и без внесения соразмерной платы, взимаемой в интересах всех собственников, как это предусмотрено ст. 6 «Закона о связи». При этом договор об оказании услуг связи, заключенный с одним из абонентов, не является достаточным основанием для размещения оператором своего оборудования. Таким образом, вопросы о размещении оборудования операторов связи или провайдеров вправе решать исключительно собственники помещений данного многоквартирного дома на общем собрании. Однако стоимость услуги связи формируется из затрат оператора связи/провайдера, то решение о размере платы за размещение оборудования может повлиять на стоимость услуг для абонентов этого дома.
ВАЖНО - решение о передаче в пользование общего имущества, коим являются стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания. Такое решение должно быть принято большинством – не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Следует помнить в отдельных случаях передачи в пользование объектов общего имущества МКД об «аренде» говорится условно, так как не происходит передача права владения и пользования стеной, крышей и т. п. На это указывал Высший Арбитражный суд РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», например, «…крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания». Поэтому крыша, фасад здания не могут являться предметом аренды. В этом случае предметом аренды является предоставление арендатору возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше, фасаде здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
Если рекламная конструкция размещена кем-либо без соответствующего договора, либо без согласия собственников помещений, речь идет о незаконном использовании чужой собственности. Собственники вправе обратиться в правоохранительные органы либо в суд.
P. S
УТОЧНИМ, ЧТО ПРИНАДЛЕЖИТ СОБСТВЕННИКАМ ДОМА НА ПРАВАХ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ДОМЕ И РЯДОМ С ДОМОМ Ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: – помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир. Это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы; – иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме. Это крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование; – земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. ! Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование третьим лицам только на основании решения, принятого на общем собрании собственников большинством голосов, то есть не менее 2/3 от общего числа голосов. И в случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Таким образом, УК, ТСЖ, ЖСК не имеют права самостоятельно заключать договоры аренды общего имущества многоквартирного дома без соответствующего полномочия на это собственников, которое также должно быть принято на общем собрании.