В интернете, особенно на Яндекс дзене, появилось много публикаций так называемых "экспертов", а попросту ловителей хайпа, на тему недвижимости:
- как купить
- как сдавать-снимать
- как выбрать риэлтора
- и т.п. и т.д.
Особое внимание эти "консультанты" уделяют вопросам инвестиций в недвижимость, невыгодности сдачи квартиры в аренду и покупка жилья в ипотеку.
Сегодня почитал пост одного из таких "советов" с интригующим названием "Купил квартиру в ипотеку и сдал в аренду, пусть платят. Пообщалась с другом и выяснила, почему это не работает".
Прочел сей опус и понял, что человек либо откровенно не в теме, либо просто ленится исследовать освещаемый им вопрос и провести соответствующий анализ.
Я работаю на рынке недвижимости с 1991 года. Мне есть, что сказать ввиду наличия огромного профессионального и жизненного опыта.
Я и агенты моей компании за это время совершили десятки тысяч всевозможных сделок с недвижимостью. Полученный опыт позволяет делать рекомендации о том, как поступить при покупке-продаже, съему-сдаче недвижимости.
Хочу отметить, что покупка квартиры в ипотеку будет необременительной практически для любого покупателя-заемщика при первоначальном взносе от 40% от стоимости объекта.
Если же Вы хотите купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в наем, чтобы полностью "отбивать" ипотечные платежи, то настраивайтесь на 50% первоначального взноса.
Пример
Вы покупаете в Санкт-Петербурге 1 комнатную квартиру за 4 миллиона рублей. Это среднестатистическая квартира в домах советской постройки общей площадью 32-36 кв.м. с жилой площадью 15-18 кв.м., кухней 7-8 кв.м. в 2-4-х остановках от метро. Своих денег вносите 2 миллиона, в кредит берете соответственно 2 миллиона рублей. При ставке в 9,2% (это уже с учетом страховки) и сроке кредита 15 лет, ежемесячный платеж составит примерно 20500 рублей в месяц. Сдать такую 1 комнатную квартиру можно за 20-22 тысячи рублей, при этом коммунальные платежи будут оплачиваться нанимателе отдельно.
Расходы на мебель для 1 комнатной квартиры невысоки. Если вы купили квартиру с "бабушкиным ремонтом" 80-90х годов, то в ней не придется делать даже косметического ремонта. И можно попросить продавца квартиры оставить имеющуюся мебель в квартире, потому что очень часто люди выбрасывают несовременную мебель, а для сдачи квартиры в аренду такая мебель подойдет.
И, так же не является правдой тот момент, что наниматели квартиры плохо к ней относятся, все портят и ведут себя непотребно. В большинстве случаев в квартиру заселяются нормальные люди. И не забывайте, что у Вас есть возможность выбрать наиболее понравившегося Вам жильца из числа пришедших, а не бросаться на самого первого попавшегося.
В случае, когда Вы сделаете в однокомнатной квартире современный ремонт (затраты на ремонт в квартире, чтобы она выглядела, как гостиничный номер, составят примерно 300 тысяч рублей, это работа и материалы). Затраты на мебель тоже невелики: кухня с холодильником примерно 50 тысяч рублей, диван 6 тысяч рублей, стол и стулья 5 тысяч рублей. Бытовая техника: стиралка, микроволновка, чайник еще 20 тысяч рублей. Итого всех затрат с ремоном и техникой - 380-400 тысяч рублей. Цена на сдачу такой квартиры после ремонта вырастет сразу до 25 тысяч рублей в месяц.
Если же Вы хотите внести 20% первоначального взноса (в нашем примере это 800 тысяч рублей), то при указанных выше условиях ипотеки ежемесячный платеж составит 33 тысячи рублей.
Чем больше первоначальный взнос, тем проще "выйти" из ипотеки без особых потерь, если вдруг случиться так, что Вы больше не сможете обслуживать кредит.
Так же стоит учитывать, что в долгосрочной перспективе годовой прирост стоимости недвижимости происходит на величину годовой инфляции.
То есть даже, если в России годовая инфляция будет держаться в районе 3%, то через 5 лет купленная Вами квартира (в нашем примере за 4 миллиона рублей) будет стоить примерно 4,6 миллиона рублей.
Так же прошу заметить, что благодаря риэлторам заемщики имеют дополнительные скидки в банках, выдающих ипотеку. В зависимости от банка с помощью риэлтора можно получить скидку от 0,3 до 1%.
С уважением ко всем
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентство недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости