Я, Лупичев Павел Владимирович, специалист по недвижимости, коренной москвич, образование высшее, бывший военный, работаю в сфере недвижимости с 2008 года. Буду делиться с Вами случаями в моей деятельности и давать советы людям, на что необходимо обратить внимание и как обезопасить сделку с недвижимостью.
Проведя рекламную компанию по продаже недвижимости, потратив время, силы и деньги на ее показы и переговоры с потенциальными покупателями и многочисленными риэлторами, которые предлагали свою помощь в продаже, Вы, наконец-то, нашли покупателя. Вам кажется, что основная работа позади, однако я вынужден Вас разочаровать, Вы прошли только первую треть тернистого пути. На первый взгляд, что может быть проще, чем принять первый предварительный платеж. Но, оказывается, даже при принятии этих денег есть свои тонкости. Вот их мы и обсудим.
Изначально решаем, что же нам больше подходит: соглашение об авансе, задатке или предварительный договор, по которому Вам будет внесен этот платеж. Так как Вы действуете самостоятельно (без квалифицированного специалиста в области работы с недвижимостью), я рекомендую все-таки аванс. Конечно Вам кажется, что соглашение о задатке или предварительный договор более выгодны, так как служат способом обеспечения исполнения обязательств покупателем по покупке Вашей недвижимости, однако они служат и средствами принуждения продажи Вашей недвижимости именно этому покупателю на заранее оговоренных условиях, ведь в случае отказа продавать недвижимость Вы будете вынуждены возвратить задаток в двойном размере, а при наличии предварительного договора потенциальный покупатель, вторая добросовестная сторона, будет требовать его исполнения с возмещением всех убытков через суд. Как правило от момента получения аванса(задатка) до даты заключения основного договора купли-продажи проходит несколько недель и Ваша ситуация может измениться, в жизни часто случаются непредвиденные обстоятельства, которые и повлекут за собой денежные потери Вами, которых не будет при заключении авансового соглашения. С этим решили, принимаем аванс, теперь Вам придется самостоятельно подготовить соглашение или договор о внесении аванса, который должен содержать все договоренности, так как лучше обо всем договориться "на берегу". Такое соглашение должно содержать следующую обязательную информацию:
- ФИО Покупателя и Продавца и их паспортные данные;
- адрес и вид недвижимости, за которую вносится аванс;
- сумма аванса цифрами и прописью;
-правоустанавливающие документы на недвижимость с указанием всех зарегистрированных в ней лиц;
-стоимость недвижимости и сумма, указываемая в договоре купли-продажи, с указанием, что сумма аванса является частью полной стоимости недвижимости;
- указываем, кто несет расходы по проведению сделки, а именно, банковские расходы (сейфовая ячейка или аккредитив), расходы по составлению договора купли-продажи, расходы за регистрацию права в росреестре;
- описать, что остается в недвижимости из мебели и оборудования;
- указать наличие перепланировок;
- указать форму заключаемого договора, простая письменная или нотариальная, если нотариальная, то кто ее оплачивает;
-указать сроки снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных в недвижимости лиц, до сделки или в течение какого срока после регистрации права собственности на покупателя;
-желательно указать банк, через который будет производится расчет и его форму, если наличная, то за проверку денег скорее всего придется платить Вам, сумма может быть значительная, от 0,1 до 0,3 процентов от проверяемой суммы;
-укажите перечень документов, которые хочет получить от Вас покупатель и срок их представления Вами;
-укажите срок физического освобождения недвижимости;
-укажите срок действия соглашения и дату проведения сделки.
Это основные и важные пункты соглашения. В случае, если аванс вносит агенство недвижимости, то такое соглашение у них есть, попросите выслать его Вам накануне внесения аванса и внимательно его изучите, отметьте все пункты соглашения, которые Вы не понимаете и на внесении аванса получите ответы на Ваши вопросы, в случае двойной трактовки требуйте четкого разъяснения в дополнительном соглашении к договору.
Вот наверное и все, что я хотел написать по поводу получения Вами аванса. Что же касается внесения его при покупке Вами недвижимости, то я настоятельно рекомендую не вносить его самостоятельно и привлечь грамотного специалиста хотя бы на этом этапе.