В Москве есть разные квартиры. Есть дешевые, есть дорогие.
Как правило агентства недвижимости специализируются по сегментам: есть рынок элитной недвижимости, где работают свои правила и свои принципы взаимодействия с клиентами.
На рынке элитной недвижимости Москвы довольно часто практикуется принцип разделения комиссионного вознаграждения (аналог американского и канадского МЛС), когда агент продавца и покупателя делят поровну сумму комиссионных.
Совсем недавно ко мне обратились несколько собственников, живущих практически в соседних домах на набережной Тараса Шевченко. Место престижное, квартиры большие, просторные, дорогие....
Выглядят великолепно, хотя стили оформления разные.
Зато вид из окна у обеих отличный - на набережную Москвы-реки.
Каждый объект по-своему уникальный.
Но вот с какой типичной ошибкой собственников я столкнулся (это очень распространенная ошибка, но в сегменте элитного жилья она особенно губительна). Дело в том, что собственники часто ошибочно думают, что чем больше агентств они привлекут к продаже, тем быстрее продастся их квартира.
Это не так!
Дело в том, что в этом случае появляется несколько очень ненужных собственнику побочных эффектов, а именно:
1) Потеря уникальности.
Уникальный объект должен быть уникален во всем. Он - единственный и неповторимый. Таких больше ни у кого нет. И что же я увидел в рекламе по данным квартирам? Одну квартиру продает 6 агентов, а другую аж 11! То есть в доме продается всего 3 квартиры, а в объявлениях указано 29. Причиной этому - дубли объявлений одних и тех же квартир по причине того, что их рекламируют все, кому не лень. Для покупателя, платящего приличные деньги продажа в доме двадцати девяти квартир снижает интерес к этому дому и к квартире в частности.
2) Потеря контроля.
При такой политике собственник перестает контролировать объявления и процесс продажи. Что греха таить, некоторые агенты просто выставляют такие квартиры в продажу исключительно для ассортимента и далее процессом продажи не занимаются. Ждут, когда кто-то позвонит. А продажа квартиры, особенно элитной, нуждается в правильном маркетинговом плане.
3) Слабый маркетинговый план.
А почему план этот слабый? А потому что агенту неинтересно тратить собственные средства на продвижение и дополнительную рекламу данной квартиры, если у него нет эксклюзивных прав на продажу. Максимум, что он может сделать - это продвинуть объект в ТОП на ЦИАНе с применением аукциона. Да и то это будут делать не все. А что касается других способов продвижения - роликов, например, публикаций в прессе, отдельных сайтов, открыток и прочих вещей, то делать это агент будет только, если он уверен, что только он один имеет право представлять интересы продавца на рынке.
4) Конкуренция агентов друг с другом.
Если квартиру продает несколько агентов, то они борются не за продавца, а за покупателя. Почему? Да потому что покупатель может купить не у них, если они будут хорошо и уверенно отстаивать интересы продавца. Покупатель купит черед того агента, который сделает максимальную скидку и будет сговорчивым именно с ним. Поэтому продавцу важно, чтобы его интересы представлял ОДИН агент. А он уже в свою очередь поделится вознаграждением с агентом покупателя.
Таким образом, важно понимать, что договор с одним агентом, представляющим интерес продавца, выгоден самому продавцу прежде всего.
На рынке элитной недвижимости это особенно важно, потому что там практикуется деление комиссионного вознаграждения.
На рынке стандартного жилья этот принцип тоже работает, хотя там вознаграждение как правило берется с каждой стороны.
Понятно, что ключевой вопрос тут какое именно агентство и агента выбрать, чтобы не ошибиться. Важно учитывать, чтобы это агентство было надежным, агент порядочным, а маркетинговые план - понятным и эффективным.
Удачи!