В чём специфика жилищного рынка страны
Оригинал статьи здесь.
Специфика рынка
Первое – цены сильно зависят от региона. Такая зависимость верна не только для Италии, но здесь она заметна особо. Менее развитый юг (например, Калабрия и Сицилия) дешевле, а север – Лигурия, Тоскана, Ломбардия – дороже. Конечно, это в значительной степени стереотип: есть южные районы весьма недешёвые, есть также деление внутри регионов. Например, северная Сардиния дороже южной – так сложился спрос.
Второе. В Италии на цену недвижимости влияют возраст здания и его состояние. Конечно, это влияние прослеживается во всех странах, но здесь зависимость более заметная и существенная. Часто за выгодными предложениями именно в Италии скрыта необходимость ремонта или даже комплексной реставрации.
Следующая особенность рынка недвижимости: выбор новостроек в стране ограничен. Объёмы нового строительства не покрывают спрос, привлекательные объекты в Милане или Риме раскупаются самими итальянцами на этапе предпродаж, не попадая на рынок. На курортах ажиотаж не столь заметный, но нового жилья тоже мало, и цены на него сильно выше, чем на вторичку.
Безусловно, как и везде, на цену влияют вид, размеры сада, близость к объектам инфраструктуры, морю или озеру.
Динамика цен
Оценивая динамику цен в последние десятилетия, мы увидим, что до 2008 года в Италии дорожала недвижимость всех типов. После же, во время кризиса, в эконом-классе наблюдалось заметное падение, а цены на элитные объекты лишь слегка корректировались. Символическое снижение сменилось стагнацией, а потом последовал и рост цен.
В результате, в то время как в ряде стран Европы, особенно на юге континента, цены на недвижимость упали на 40–50%, в Италии снижение было символическим. Почему?
Во-первых, в Италии высок процент владельцев недвижимости. Около 80% итальянцев являются собственниками жилья, в котором проживают. Этим местный рынок отличается от рынков стран, где популярна аренда.
Во-вторых, по мнению итальянцев, дом – самый ценный актив, ради которого семья может идти на многие жертвы. Это не объект для инвестиций и спекуляции. Итальянцы предпочтут делать накопления и в случае жизненных катаклизмов использовать сбережения, а не продавать дом, кроме ситуаций, когда действительно вынуждены это сделать.
Наконец, на итальянском рынке недвижимости почти нет крупных игроков, владельцев большого портфеля недвижимости. Как правило, собственники продают один объект, они не хотят и не могут себе позволить слишком снизить цену. Итальянцы до последнего будут надеяться, что их дом не подешевел, как другие. Скорее откажутся продавать за реальную актуальную цену, даже если она выше той, за которую дом приобретался.
Встретить хорошую цену на дом в Италии – значит найти того, кто хочет продать срочно. Впрочем, кроме личных обстоятельств у продавцов появляется дополнительный мотив. Как известно, в 2008 году правительство Берлускони отменило налог на недвижимость, а в 2012 году правительство Монти вновь ввело налог на первый дом и увеличило на второй. Этот шаг вынудил многих продавать второе жильё. Одновременно появился повод не делать реконструкцию: налог на здание в нежилом состоянии вдвое меньше.
Наконец, в Италии очень развит элитный сегмент. А цены на престижную недвижимость даже в кризис демонстрируют бо́льшую стабильность. Всё дело в уникальности. Не существует двух Колизеев, нет и второго Портофино, где спрос всегда превышает предложение. Особенные вещи всегда растут в цене, и инвесторы, готовые приобретать их, найдутся в любой экономической ситуации.
Вот так и получилось, что с 2008 по 2012 год цены в Италии в целом упали не более чем на 10%. При этом существенней подешевело недорогое жильё – во многом из-за трудностей с ипотекой.
Глобально в среднем и эконом-сегменте цены по-прежнему ниже докризисных, особенно в регионах, где в 2006–2008 годах был заметный рост и образовался пузырь, как, например, в Калабрии.
Но вот цены на элитную недвижимость за последние пять лет выросли – на 5–10% в зависимости от региона. Важное следствие этого: подбирая элитную виллу в Италии, помните, что здесь непросто получить скидку в 20 или 30%. Зато вы можете чувствовать себя в безопасности – дом не потеряет цену в будущем.
Итак, в целом показатели стабильны, и на 2020 год эксперты прогнозируют сохранение тенденции без взлётов и падений. В связи с этим несколько выводов.
- Сейчас неплохое время для покупки недвижимости в Италии.
- Не рассчитывайте на большие скидки!
- Вы можете быть уверены во вложении своих средств.
Подробнее о трендах на итальянском рынке недвижимости, налоговых отчисления и ВНЖ читайте тут.
Подписывайтесь на наш канал.