В ленте прочитал - ЦБ против поэтапного раскрытия эскроу, причём подача идёт в негативном ключе, типа ай-ай как не хорошо. Тут надо заметить, что я не фанат ЦБ, у меня как гражданина и профессионала много вопросов касательно денежной политики. Но это не предмет сегодняшнего размышления.
Тут давай ответим «А зачем застройщикам поэтапное раскрытие эскроу?».
СМР авансируется максимум на 30%, реально на 15%. Проектное финансирование предоставляется банками. Ставка идёт в зависимости от пополнения эскроу до 0%. Финансируется СМР, смена ВРИ, выкуп прав на землю, социалка и инженерка. Про это ВРИ, технологическое присоединение осуществляется в рассрочку (по ВРИ до 6 лет). Финансирование новых проектов осуществляется в счёт залога построенных, но не проданных помещений. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию на весь период от 4 до 6%. При этом 214-ФЗ распространяется не только на жилье, но и на нежилую недвижимость, апартаменты.
Спрэнд цены продаж между инвестиционной и эксплуатационной стадией уменьшился, по эконом классу на небольших проектах 10%. Текущая конфигурация стимулирует застройщиков строить и продавать быстро, что собственно ускоряет экономику.
До новации с эскроу по 214-ФЗ объёмы привлечения дольщиков как правило были недостаточные для продолжения реализации - поэтому застройщики либо обращались за проектным финансированием (от 12% годовых) либо использовали средства по другим проектам. Таким образом в некоторых случаях практиковалось перекрёстное финансирование различных объектов.
Так зачем застройщикам поэтапное раскрытие эскроу? Это что улучшит экономику конкретных проектов? Если и да, то не существенно. Или это инициатива GR-консультантов) Ведь есть более насущные проблемы для застройщиков которые стоит обсуждать с федеральными органами власти.
А решение проблемы улучшение внутренней доходности застройщиков лежит на мой взгляд в другой плоскости и связано с повышением качества управления и проектной культуры.