Долгосрочная или краткосрочная аренда - два пути, по которым может пойти собственник съёмного жилья. Казалось бы, все просто. И непонятно, зачем платить риэлторским компаниям. Но зачастую «самодеятельность» заканчивается для владельцев недвижимости сплошными убытками. Арендаторы сбегают, не оплатив коммунальные счета или умолчав о поломке дорогой техники. Давайте разберёмся, почему так происходит и как минимизировать свои риски при обеих стратегиях управления апартаментами.
Прописные истины
Сперва поговорим об общих моментах, которые позволят вам избежать неприятных ситуаций, как при долгосрочной, так и при краткосрочной аренде. Многие собственники съёмного жилья пренебрегают страхованием квартиры и имущества, которое находится в ней. А зря. Представьте себе ситуацию, что арендатор забыл вам вовремя сообщить о коротящей проводке. И вот в один прекрасный день вместо апартаментов, перед вами предстаёт пепелище. В ситуации, где нет вины конкретного человека, спрашивать компенсацию будет не с кого. Другое дело, если бы жилье было застраховано, тогда вы имели бы возможность возместить ущерб.
Второй пункт, это налоги. К сожалению, государству никак не удаётся вывести этот бизнес из тени. А между тем, платить налоги выгодно, прежде всего, самим собственникам жилья. За скромные 13% от выручки, вы сможете обратиться в случае конфликтных ситуаций к правоохранительным органам или в суд. Ведь нет смысла прописывать в договоре паспортные данные жильцов, если вы не сможете попросить помощи у официальных инстанций, поскольку вынуждены скрывать сам факт аренды.
И последнее, залог. Всегда берите хотя бы минимальную сумму, прежде чем пустить жильцов в съёмные апартаменты. Возможно, это не покроет весь ущерб в случае форс-мажора, но поможет изначально проверить добросовестность арендаторов, ведь мошенники навряд ли согласятся пожертвовать даже тысячу рублей.
Долгосрочная аренда
Самая распространённая проблема - неоплаченные коммунальные счета. Жильца уже и след простыл, а долги за воду и свет остались. Здесь может быть несколько вариантов решения. Во-первых, можно включить платежи ЖКУ в стоимость аренды и оплачивать их самостоятельно. Либо указать в договоре, что клиент обязан каждый месяц предоставлять вам квитанции и чеки. Кроме того, никогда не возвращайте залог, пока не проверите наличие задолженности в офисе своей управляющей компании. Дело в том, что документы при большом желании можно подделать, а вот договориться с поставщиками ресурсов точно не удастся.
Но если решить вопрос с коммунальными платежами достаточно легко, то что делать с жалобами соседей, не совсем понятно. Тут есть несколько вариантов, но они подходят только, если вы сдаёте квартиру официально, то есть платите налоги. Во-первых, включите в договор пункт, согласно которому вы сможете выселить своих жильцов в случае нарушения ими закона о тишине. Если они не захотят освободить квартиру, вы будете в праве обратиться за помощью в полицию, например, к участковому. Во-вторых, если жалобы соседей не обоснованы, то вы сможете принять сторону арендаторов и спокойно объяснить их права недовольному спорщику.
Краткосрочна аренда
Об основных мерах предосторожности мы уже написали. Но есть ещё одно существенное отличие краткосрочной аренды от долгосрочной, которое накладывает обязательства на владельца апартаментов, это уровень сервиса. Клиенты хотят получить обслуживание не хуже гостиничного, когда приезжают в город на несколько дней, ведь у них нет времени и возможности обустраивать самим место ночёвки. Поэтому такие вещи, как уборка, чистое постельное белье и полотенца, кофеварка и исправно работающий интернет должны быть априори. Если же арендатор обнаружит неработающий холодильник или протекающий кран, то отрицательных отзывов вам не миновать. А ведь именно они являются одним из факторов, на основании которого клиент принимает решение, в каких апартаментах ему остановиться.
Поэтому самый оптимальный вариант - это обратиться к услугам управляющей компании или риэлторского агентства и доверить профессионалам заботу о вашей недвижимости. Да, это уменьшит ваш доход на 15-20%, но представьте, сколько сил, времени и нервов вы сэкономите в таком случае. Помимо этого, управляющий может взять на себя и поиск клиентов. Сейчас в новых апарт-отелях предлагают уже готовые программы доходности, которые включают в себя и это пункт.
Еще больше о стратегии инвестирования и управления апартаментами на сайте ГК Active.