Василий Неделько в своем блоге поднял проблему взыскания с Росреестра убытков за снос самовольной постройки по делу №2-17/19 по иску Межрайонного природоохранного прокурора г. Москвы, история получила обсуждение.
Фабула дела – собственнику объектов недвижимости (3 одноэтажных строений, КН 77:08:0015001:1040, 77:08:0015001:1007 и 77:08:0015001:1381) был предоставлен в 2005 году земельный участок (КН 77:08:0015001:55) на праве аренды для целей эксплуатации административно-делового центра, при этом участок находился в границах ООПТ «Москворецкий». В нарушении установленного порядка в 2013-2015 годы было проведены строительные работы, которые привели к увеличение площади строений. Было три одноэтажных строений 716,6 квм., 389,7 квм, и 14,4 квм. стало 4-этажное здание с 1 подземным этажом площадью 3383,4 квм 4-этажное здание с 1 подземным этажом площадью 2729,7 квм, 2-этажное здание 38,9 квм. В последующем строения были разделены на помещения и проданы физическим и юридическим лицам. Положенные регистрационные действия были осуществлены Управлением Росреестра по Москве, включая изменение характеристик объектов недвижимости. В 2018 году межрайонной природоохранной прокуратурой (совместно с ДГИ) были заявлены требования о признании объектов самовольными постройками и сносе. В конце 2019 исковые требования были удовлетворены.
Василий обращает внимание на ответственность органа государственной регистрации. Давайте посмотрим на возможную ответственность в данном деле других органов и возможные пути урегулирования.
И так, как следует из судебного акта собственнику объектов недвижимости в 2005 году был предоставлен участок на праве аренды для целей эксплуатации административно-делового центра. Судя по историческим фотоснимкам строительные работы велись в 2013-2105 год. Судом установлено, что внесение изменений в сведения ЕГРН об увеличение площади, этажности и назначения осуществлено Управлением Росреестра по г. Москве и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по г. Москве.
Однако как следует из данных Росреестра спорный объект недвижимости с кадастровым номером 77:08:0015001:1040 является ранее учтённым, поставлен на кадастровый учет 23.05.2012. Более того на сайте МосгорБТИ в адресной карте в характеристиках данного объекта указана характеристика 4 этажа. Напоминаем, что в 2012-2013 была проведена реформа системы государственной регистрации, был создан федеральный орган власти. Управление Росреестра по Москве постановку на кадастровый учет объектов недвижимости осуществляло на основании сведений МосгоргБТИ. К сожалению уважаемый суд не стал изучать вопрос как, каким образом и на основании каких документов были внесены изменения в характеристики объектов недвижимости. Запомним этот момент.
Второй момент. Как следует из решения суда объект расположен в границах особо охраняемой природной территории «Москворецкий», но при этом в паспорте объекта (ООПТ) в разделе о землепользователях отсутствует информация о земельном участке с кадастровым номером 77:08:0015001:55, правда по сведениям ИСОГД участок всё-таки в границах ООПТ. Хотя как мы все знаем, ИСОГД отображает, но не устанавливает границы, в том числе ООПТ. По действующей на 2005 год редакции ЗК в границах ООПТ можно было осуществлять ограниченную деятельность, то есть встаёт вопрос о правомочности предоставления участка в 2005 году под цели эксплуатации административно-делового центра.
Третий момент как следует из материалов дела нарушении установленного порядка неоднократно фиксировалось контрольными органами (в 2014-2015 актами и рапортами Госинспекцией по недвижимости, в 2016 информацией из различных органов власти, актом проверки межрайонной природоохранной прокуратуры г. Москвы от 20.02.2017). Получается в 2013-2015 построили, продали, зарегистрировали сделки, а исковые требования заявили в 2018. При этом как следует из судебного акта основанием послужил акт проверки межрайонной природоохранной прокуратуры г. Москвы.
Четвёртый момент. Ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность не только сноса, но также и привидении постройки в соответствии с установленными требованиями. Почему же выбран именно такой способ защиты? Ведь в рамках проведенных судебных экспертиз установлено, что объекты капитального строительства «не создают прямую угрозу жизни и здоровью граждан, выявленные нарушения, оказывающие незначительную угрозу, являются устранимыми». Кроме того ранее границы ООПТ «Москворецкий» корректировались, из ее состава исключались земельные участки (например, ППМ от 03.03.2015 №98-ПП).
Выводы об антропологической нагрузки на природный парк конечно имеют место. Однако в непосредственной близости застраивается территория Тушинского аэродрома, напротив через р. Сходня реализуется (находится в продаже) проект на 46 574 квм апартаментов.
Приятно, что инвестиционный климат, прозрачность и качество управления городом за последние 8 лет радикально улучшились. Наверное заинтересованным лицам стоить приложить усилия для соблюдения баланса интересов и рассмотреть вопрос привидения объекта в соответствие с полным или частичным сохранением. Кроме того такая практика сформирована, и на основании ППМ от 16.11.2010 №1019-ПП вопрос возможности сохранения и легализации самостроя подлежит рассмотрению на ГЗК. В случае принятия положительного решения относительно целесообразности сохранения объекта в существующих объемах с утвержденным размером компенсационного штрафа получается разрешение на ввод в эксплуатацию с последующей регистрацией прав.