Большинство россиян не могут заработать себе на квартиру. Общий уровень зарплат по стране и цены на недвижимость находятся в абсолютно разных весовых категориях. Поэтому значительная часть сделок совершается при помощи ипотеки.
Тем более, ставки рекордно низкие, и прогнозируют дальнейшее их снижение. Цены на квартиры, вероятнее всего, продолжат расти, а значит, затягивать с решением нет смысла.
Однако всё звучит просто лишь на словах. На самом деле покупателя может подстерегать множество подводных камней.
Решили коротко, в формате вопросов и ответов, написать о том, что нужно знать, прежде чем брать жилищный кредит.
1. Каким должен быть первоначальный взнос?
20% в качестве стандартного взноса выбраны совсем не зря. Это оптимальная пропорция, которая не только позволяет заемщику получить нормальные условия по выплатам (комфортный ежемесячный платеж), но и характеризует его как дисциплинированного и способного к финансовому планированию человека.
Чем меньше первый взнос, тем больше по итогу будет общая переплата по кредиту, «неподъемнее» регулярный платеж и длительнее срок выплаты.
2. А если совсем без первоначального взноса?
В теории, конечно, можно. Но это будет сложно и дорого. Серьезные риски в этой ситуации возникают как для заемщика, так и для банка. Именно поэтому финансовые организации редко соглашаются на подобные сделки.
Проблема вот в чем: если у физического лица (или семьи) нет никаких накоплений, это говорит о том, что он не способен зарабатывать, или не умеет рассчитывать средства и делегировать расходы. Весьма вероятно, что он не сможет вовремя платить по кредиту, или не сумеет вообще.
Именно поэтому банки стараются себя всячески обезопасить. Это выражается в том, что такая ипотека оказывается более дорогой – ставка, минимум, на 2 п.п. выше. Страховку стараются «расширить». А это значит, что она тоже обойдется дороже. Ну и самое главное: такой кредит обычно выдают под залог имеющегося у физлица имущества. Подойдет загородный дом, земля, другая квартира.
В итоге заемщик остается с огромными ежемесячными платежами, которые объективно сложно выплачивать, а также с огромными рисками потерять всё свое имущество (если вдруг он останется без работы или утратит дееспособность, а страховая компания найдет способ не платить).
3. Что будет, если взять потребительский кредит и использовать его как «первоначалку». Гуд?
Ни разу ни гуд! От слова «совсем»! Только представьте себе эту перспективу: платить нужно будет сразу за два кредита.
Не факт, что через полгода не случится увольнения, сокращения или болезни. И тогда ситуация окажется патовой.
Читайте также: Режим «ипотека»: как снизить нагрузку на семейный бюджет
4. Есть ли льготы по ипотеке?
Есть, но не для всех категорий граждан. На льготы могут рассчитывать:
- молодые семьи;
- нуждающиеся в жилье (и состоящие на учете);
- бюджетники и военные;
- ученые и молодые учителя;
- жители Дальнего Востока.
5. Можно ли сократить расходы?
Можно. Но за это придется побороться. Есть один пункт, от которого можно отказаться: страхование жизни и здоровья. Закон РФ не предусматривает ее в качестве обязательного элемента при оформлении ипотеки. Но банки с этим не согласны. Полис – гарантия того, что в непредвиденной ситуации страховая компания вернет им необходимую сумму.
Так что, если отказаться от страховки, не факт, что ипотеку одобрят. Даже если предоставить справку от врача, что заемщик – абсолютно здоровый человек.
6. Какие могут быть дополнительные расходы?
Их немало. Помимо вышеупомянутой страховки жизни и здоровья, придется раскошелиться на:
- услуги нотариуса;
- госпошлину на регистрацию сделки;
- открытие сейфовой ячейки.
Это основные пункты. Дополнительные расходы будут зависеть от требований конкретного банка.
7. Есть ли нюансы при досрочном погашении ипотеки?
Есть. Можно выбрать два пути досрочного погашения:
- сделать меньше ежемесячный платеж;
- сделать меньше срок кредита.
Более выгодной оказывается вторая схема, по ней переплата меньше. Но зато при первой заемщику становится ощутимо легче жить. Каждый выбирает приемлемый для него вариант. Самое главное – не забывать написать в банк заявление о частичном досрочном погашении. Иначе может возникнуть неприятная ситуация: «лишние» деньги где-то «зависнут», и тогда придется идти в суд.
Если платежи по ипотеке аннуитентные (равные), то не имеет значения, когда вы хотите внести «досрочную» часть. Но если они дифференцированные (сначала больше, потом меньше), то выгоднее осуществить досрочное погашение в первой половине кредитного срока.
Читайте также: Взяли ипотеку по высокой ставке? Рефинансируйте кредит, чтобы платить меньше!
8. Как вернуть часть денег после покупки жилья?
Такая возможность существует у «белых» налогоплательщиков которые отчисляют ежемесячно 13% от зарплаты государству.
На следующий год после покупки недвижимости можно написать заявление в налоговую и получить имущественный налоговой вычет единой суммой (но не больше той, которую вы уплатили государству в предыдущий год в качестве НДФЛ). Либо можно после покупки сразу же пойти к работодателю. Тогда он не будет удерживать ваши ежемесячные 13% от зарплаты, пока не возместит вам сумму, равную размеру вычета.
Важно: вернуть проценты можно максимум с 2 млн рублей при покупке квартиры (то есть, 260 тысяч), и с 3 млн рублей по процентам с ипотеки (390 тысяч).
Подробнее мы писали об этом в отдельной статье.
9. Как себя обезопасить на время ипотеки?
Первое и основное: вписываться в ипотеку нужно при наличии хотя бы 3-4 платежей в загашнике. Они должны быть неприкосновенны.
Второе: надо подобрать платеж в соответствии со своими доходами. Оптимальный – такой, который будет составлять не больше 30% от общего бюджета семьи.
Ну и третье: до того, как взять ипотеку, можно попробовать пожить в соответствующих условиях. То есть, начать откладывать сумму в размере ежемесячного платежа и посмотреть, насколько это ощутимо для семьи.
Читайте также: «Куплю квартиру и буду сдавать на пенсии» - реальные истории, почему это не работает