При проведении общего собрания собственников помещений в МКД часто возникает вопрос, чему равно общее количество голосов всех собственников. Знать это количество важно для подсчёта наличия кворума на собрании. Казалось бы, что тут сложного? – сложить всю площадь жилых и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, используя реестр собственников.
Но как быть с теми квартирами, право собственности на которые ещё не зарегистрировано? После сдачи дома в эксплуатацию и получения квартир по разным причинам не все покупатели спешат оформить право собственности на свою квартиру. Законом не установлен срок, в который право собственности должно быть зарегистрировано.
На этот случай в ст. 44 ЖК РФ есть специальная оговорка, в которой закреплено право лиц, принявших от застройщика квартиру по передаточному акту, принимать участие в общих собраниях собственников в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
То есть эти люди, ещё не собственники своих квартир, закон их осторожно называет «лицами, принявшими от застройщика квартиру», но в течение первого года после ввода дома в эксплуатацию они тоже имеют право принимать участие в ОСС.
Что же происходит с их правом на голосование в собрании собственников по прошествии первого года? Как показывает практика, во многих домах через год после ввода в эксплуатацию остаётся значительное количество квартир, право собственности на которые ещё не оформлено.
У организаторов ОСС в таких домах возникает закономерный вопрос, стоит ли учитывать площадь таких квартир в общей «голосующей» площади помещений МКД.
Хозяева (правообладатели) этих квартир (собственниками их, в строгом смысле, назвать пока нельзя) уже не имеют права голосовать на собраниях. Но как же быть в этом случае с кворумом?
Для признания ОСС состоявшимся должен быть соблюдён кворум – минимальное необходимое количество голосов собственников, принявших участие в собрании. По умолчанию, это 50% от общего количества голосов в доме, но для некоторых специальных вопросов законом установлены требования не только участия, а именно положительного голосования 50% от всех голосов (при этом участие, конечно, должно быть ещё больше, ведь редко все из участвующих голосуют ЗА), для другой группы вопросов требуется положительное голосование 2/3 от всех голосов. Есть и такие вопросы, для решения которых требуется положительное голосование 100% собственников.
Учитывается ли площадь квартир, собственность на которые не зарегистрирована, через год после ввода дома в эксплуатацию в общей площади при подсчёте кворума на ОСС?
С одной стороны, эти лица, принявшие квартиры от застройщика, но ещё не оформившие их в собственность, правообладатели, являются фактическими хозяевами квартир, хоть и не имеют права принимать участие в ОСС.
Если площадь их квартир не учитывать в общей площади помещений МКД на ОСС (так проще набрать кворум), получается, что их право голосовать, которое временно ограничено законом до момента регистрации права собственности, распределено поровну на всех остальных полноценных собственников помещений в доме.
Но другой стороны, эти так называемые правообладатели квартир, но не собственники, добровольно ограничили себя в праве на участие в ОСС, ведь им был дан целый год для регистрации права собственности, что при существующих сроках регистрации собственности более чем достаточно.
Если площадь таких квартир учитывать в общей площади помещений МКД на ОСС (так сложнее набрать кворум), для организаторов ОСС возникают определённые сложности: становится сложнее принять решения ОСС по некоторым специальным вопросам, для которых требуется голосование ЗА 50% от всех собственников (не от принявших участие) или, тем более, 2/3 от всех собственников (не от принявших участие).
Понятно, что наличие таких квартир без собственников, но с правообладателями, в доме делает практически и теоретически невозможным принятие решений на ОСС по вопросам, требующим 100% голосования ЗА всех собственников помещений в МКД.
Рассмотрим крайние случаи, которые на практике бывают редко, но теоретически возможны. Прошёл год после ввода дома в эксплуатацию. Покупатели квартир оказались настолько недисциплинированными, что более 50% из них до сих пор не зарегистрировали право собственности на свою квартиру. Что делать в этом случае организаторам ОСС?
1) Не учитывать голоса правообладателей в общем количестве голосов? Но тогда меньшая часть собственников может принять решение за всех. Теоретически в этом случае возможно даже принятие всех решений на собрании лишь одним участником, если к этому времени только он зарегистрировал право собственности на купленную квартиру.
2) Учитывать голоса правообладателей в общем количестве голосов? Но тогда проведение собрания и набор кворума (минимум 50%) будет практически и теоретически невозможным.
Обе ситуации неприятные. Как же быть? В любом случае, как бы ни было правильно по закону, здесь просматривается несовершенство нашего жилищного законодательства.
Но попробуем разобраться и копнуть поглубже ЖК РФ.
Статья 48 ЖК РФ, часть 3 гласит:
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
То есть, здесь количество голосов участника собрания привязывается к его доли в общем имуществе МКД. Тогда надо разбираться, как понять чему равна доля каждого собственника в общем имуществе.
Статья 37 ЖК РФ, часть 1 гласит:
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Позволяет ли нам однозначно понять связка этих двух статей, следует ли учитывать в общей «голосующей» площади на ОСС площадь помещений правообладателей (не собственников)? На первый взгляд, нет.
Но, думаю, здесь следует задать правильный вопрос, который сам по себе будет являться ответом на поставленный выше вопрос.
Если прошло более года с момента ввода дома в эксплуатацию, но в доме ещё остались помещения, на которые правообладателями не зарегистрировано право собственности, переходит ли к полноценным собственникам доля в праве общей собственности на общее имущество этих правообладателей?
Ведь именно это является необходимым условием перехода и голосов на ОСС от правообладателей к полноценным собственникам (перераспределение), если строго следовать смыслу цитированных выше статей ЖК РФ. Очевидно, что нет, так как правообладатели могут в любой момент оформить право собственности на свои квартиры и, соответственно, станут полноправными собственниками пропорциональной доли в общедомовом имуществе.
Таким образом, учитывая приведённые выше рассуждения, можно сделать вывод и ответить на вопрос, поставленный в начале статьи.
Через год после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию площадь (голоса) правообладателей помещений (ещё не собственников) должны учитываться в общем количестве голосов при подсчёте кворума на ОСС.
Да, это усложняет организаторам (инициаторам) ОСС задачу по набору кворума. Да, возможно, это следствие некоторого несовершенства нашего жилищного законодательства, но тем не менее это так, что подтверждается большинством решений судов по оспариванию решений ОСС. Например:
Судебная коллегия отмечает, что при сопоставлении данных ЕГРН о площадях жилых помещений с данными технического паспорта многоквартирного жилого дома, данными правоустанавливающих документов, представленными в материалы дела, очевидно, что сведения ЕГРН некорректно отражают данные о площади помещений. В указанной связи при расчете кворума коллегия сочла возможным руководствоваться сведениями технической документации.
Понятно, что если руководствоваться сведениями технической документации при подсчёте общего количества голосов, то будет учитываться и площадь квартир, право собственности на которые не зарегистрировано.
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 06.03.2019 г. по делу N 33-3393/2019:
Согласно техническому паспорту по состоянию на 14.05.2010, общая полезная площадь всех принадлежащих собственникам жилых и нежилых помещений в доме составляет 3387,2 кв. м. Таким образом, для наличия кворума необходимо участие в общем собрании собственников помещений суммарной площадью более 1693,6 кв. м. Из протокола общего собрания от 23.04.2018 N 2 следует, что в голосовании приняли участие собственники помещений, обладающие 1 650 кв. м (48,71% от общего числа голосов), что свидетельствует об отсутствии кворума для принятия решений.
Другое мнение
Интересное апелляционное определение № 33-9168 вынес Мосгорсуд 16 мая 2019 г.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Частью 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, суд согласился с доводами стороны ответчика, что вышеуказанные помещения в период проведения общего собрания не являлись индивидуализированной собственностью и не могли учитываться при определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, суд пришел к выводу, что при определении доли собственника, лица, осуществляющие подсчет голосов, правомерно исходили из площади помещений, принадлежащих собственникам, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников на период проведения собрания.
И мне как человеку, побывавшему в шкуре инициатора ОСС, это мнение суда гораздо ближе, так как я знаю по собственному опыту, как трудно бывает набрать кворум на собрании. Особенно неприятно, когда недостаёт голосов буквально нескольких квартир, скажем, для принятия решения по вопросу об открытии специального счёта на капремонт (требуется минимум 50% ЗА от всех голосов), и ты знаешь, что есть 5% "висящих мёртвым грузом" квартир, которые не могут голосовать и в то же время числятся в общей площади, усложняя тем самым задачу по набору кворума.
На мой взгляд, именно в этом деле суд наиболее глубоко разобрался в вопросе и вынес справедливое решение – не учитывать в общем количестве голосов площадь квартир без собственников, но с правообладателями.
В любом случае, инициаторам ОСС можно посоветовать одно – во избежание оспаривания решений ОСС по причине отсутствия кворума из-за не учёта в общем количестве голосов площади квартир без собственников, но с правообладателями, всё-таки учитывать при подсчёте голосов площадь квартир без регистрации права собственности, несмотря на справедливое, на мой взгляд, решение Мосгорсуда от 16 мая 2019 г. Тем более, что на практике через год после ввода дома в эксплуатацию таких квартир обычно не более 10%, а чаще и того меньше.
Подписывайтесь, чтобы не пропустить интересное!
Больше информации для советов домов и активных жителей МКД в Telegram-канале.