Ипотечное жильё находится в залоге у банка — запись об этом есть в Едином государственном реестре недвижимости. Собственник не может проводить сделки с такой квартирой без разрешения залогодержателя: Росреестр просто не зарегистрирует переход прав собственности. Но это не значит, что продать или купить заложенную недвижимость нельзя. Просто сама процедура будет чуть сложнее и дольше.
Разберем самые распространенные способы.
1) С погашением ипотеки во время сделки.
Условия: сделка проводится с согласия банка, в котором текущий владелец оформил ипотеку; покупатель приобретает объект за наличные деньги. Самая безопасная схема. В ней защищены все участники сделки: и покупатель, и продавец, и банк. Рассмотрим на примере: на продажу выставлена квартира за 3 миллиона рублей. Банк даёт согласие на сделку и определяет сумму оставшегося долга — 500 тысяч рублей. Для расчётов используют две ячейки. В них перед подписанием договора купли‑продажи закладываются деньги покупателя: 500 тысяч в одну и 2,5 миллиона в другую.
В документах на ячейки прописывается, кто и когда может забрать купюры. Если договор купли‑продажи будет подписан, а переход права собственности зарегистрируют в Росреестре, банк сможет забрать свои 500 тысяч из одной ячейки, продавец — 2,5 миллиона из второй, а покупатель — закладную для снятия обременения. Если сделка сорвётся, то покупатель вернёт свои средства, а для остальных ничего не изменится.
2) С переуступкой долга.
Условия: сделка проводится с согласия банка, покупатель приобретает жильё в ипотеку от этого же банка.
Покупатель подаёт в банк заявку на ипотеку, как если бы покупал любую другую квартиру. Процесс одобрения будет аналогичным и займёт примерно столько же времени. Так как заёмщиком при покупке станет он, финансовое учреждение проверит его платёжеспособность и примет решение, готово ли видеть его своим клиентом.
Здесь помимо договора купли‑продажи заключается договор уступки прав требований по старому кредиту или новый кредитный договор между банком и покупателем. Обременение в Росреестре снимают и накладывают новое с регистрацией прав следующего владельца.
Эта схема также достаточно безопасна.
3) С досрочным погашением ипотеки за счёт средств покупателя.
Условия: банк не согласен на продажу квартиры, либо его просто не стали уведомлять об этом. Покупатель приобретает жильё за наличные. Или покупатель кредитуется в другом банке.
В этом случае кредит гасит покупатель. Соответственно, у него должна быть на руках сумма, равная остатку долга. Стороны заключают предварительный договор купли‑продажи квартиры, по которому продавцу передаются деньги, чтобы закрыть ипотеку. Затем с квартиры снимается обременение, и далее жильё продаётся как недвижимость без залога.
Этот вариант более рискованный для покупателя, так как деньги передаются по договору, который не подлежит регистрации в Росреестре.
Что стоит запомнить:
1) Квартиру, которая уже в ипотеке, купить можно.
2) Проверять её нужно так же, как и жильё без обременения.
3) Безопаснее приобретать квартиру с согласия банка и при его участии.