Проверяем подрядчика. Чаще всего история “подрядной” квартиры выглядит так - застройщик продал ООО “Подрядчик” по договору долевого участия квартиру №1 за 3 млн, которая была оплачена актами взаимозачета за поставленные материалы или работы. Договор зарегистрирован в УФРС. Далее ООО “Подрядчик” уступает свои права по договору новому покупателю, фактически происходит цессия (замена стороны в договоре). Новый покупатель становится стороной по договору ДДУ, когда соглашение о замене стороны пройдет регистрацию в УФРС. Покупка у подрядчика будет безопасна, если придерживаться следующей схемы:
✔Запрашиваем данные юр. лица (Устав, ИНН, ОГРН);
✔Проверяем договор ДДУ между застройщиком и ООО. Он должен быть с приложениями: поэтажная экспликация, описание продаваемой квартиры с указанием строительных осей и отметками о гос. регистрации.
✔Обязательно делаем выписку из Росреестра на наличие обременений.
В выписке ищем условный номер квартиры в соответствующих пунктах.
✔Проверяем документы, по которым квартира получена в зачет. Это акты взаимозачета, платежки - все финансовые документы, подтверждающие произведенный взаиморасчет на конкретную квартиру, по указанной стоимости зачета.
✔Эти документы должны быть подписаны со стороны застройщика и подрядчика и не иметь спорных сумм. Если Акт взаимозачета не подписан одной из сторон, от сделки следует отказаться.
✔Смотрим на сайте Арбитражного суда, не является ли продавец участником арбитражных споров, по которым может быть наложено обеспечение.
✔Проверяем наличие исполнительных производств в отношении продавца.
✔Проверяем у лица со стороны подрядчика его паспорт, наличие доверенности (прав) на подписание договора отчуждения квартиры в нашу сторону.
✔Далее все по стандартной схеме: ячейка / аккредитив, подписание соглашения, регистрация и ожидание сдачи дома.