Будущее основных ТПУ Москвы
Наверное, ТПУ – термин наскучивший, примерно как и «гибкие пространства», «коворкинг», «фуд-холл» … Но для меня он гораздо ближе и интереснее, чем вышеперечисленные форматы. Причина в том, что мне повезло участвовать в этой истории с самого начала и у меня личная и профессиональная заинтересованность в развитии этого, несомненно, нужного формата в Москве.
Тогда, много лет назад, Мосинжпроект затеял разработку концепций объектов недвижимости в составе одной из первых партий ТПУ – более 20 объектов, разбросанных по Москве. Логика их выбора вызывала сомнения: были и локации с хорошим потенциалом, где было, что придумывать и считать, но предлагались и заМКАДные истории, где ТПУ мог планироваться в вакууме и привлекательность таких площадок вызывала много вопросов.
Рынок еще не понимал, что такое ТПУ и как это будет работать. Большая пересадка – а как она будет организована, ведь есть ограничение текущей транспортной инфраструктуры? Недвижимость – рядом или интегрирована в состав ТПУ? Жилье нельзя, но почему? Что кроме жилья уместно в поле за МКАДом и кого это может заинтересовать?
Где-то были архитекторы, где-то не было, в каких-то проектах они все очень хорошо понимали, а в каких-то – не понимали в недвижимости совсем ничего и предлагали абсурдные решения. Тем не менее, задача стояла определить: что можно построить, в каком количестве, как это будет сочетаться между собой и с транспортной инфраструктурой, насколько это будет инвестиционно привлекательно, несмотря на все неизвестные.
Большая степень неопределенности, которую не мог развеять даже сам заказчик, делала работу сложнее и неопределеннее.
В Мосинжпроекте в то время работали молодые, активные ребята. Их энергия и развитие дали многое теме транспортных узлов. Сколько же раз наши отчеты корректировались в связи с новыми данными, которые появлялись уже после того, как исследование было закончено. Сколько было встреч с архитекторами, представителями клиента, сколько было брейнстормов, радостных открытий и уныния от ощущения, что это никогда не закончится, и невозможности значительно улучшить процесс… И это не просто не закончилось, это наконец началось! И не на страницах отчета консультантов с рекомендациями как надо сделать, а ТПУ наконец стали торговаться на торгах и строиться! Это же главное удовольствие и гордость консультанта.
Участвуя в начале 2020 года в Роуд-шоу, и увидев полный зал потенциальных инвесторов, в душе возникла детская радость: наконец-то это все будет построено!
И будет возможность, проезжая мимо сказать спутникам: «Я участвовала в создании концепции этого ТПУ. Это мы придумали, что торговый центр должен быть не восемь, а три этажа – смотрите, как классно получилось». Или: «Вот говорили им, не надо торговый центр на 50 тыс. кв. метров строить, а построили, и посмотрите, что получилось…».
В процессе работы было много интересного, сложного, иногда веселого или даже комичного.
ТПУ «Нагатинский затон» – не из тех ТПУ, где сходится много видов транспорта, есть большая пересадка и большой перспективный кластер. Зато парк, существующая перспективная жилая застройка. Как сейчас помню, на одном из мозговых штурмов был придуман идеальный ЗАГС на 5-м этаже комьюнити-центра, с видом на парк и возможностью делать идеальные фотосессии и гулять в парке в знаменательный день.
Работая над ТПУ «Рязанская», мы пытались представить, как сможет транспортная инфраструктура выдержать 300 тысяч человек ежедневного трафика. Смотрели, как это работает в мире, понимали, что там нужен суперхаб и в него нужно очень профессионально интегрировать коммерческую недвижимость, чтобы она не «сбоку стояла», а могла коммерциализировать сумасшедший трафик.
Если говорить о ТПУ «Рассказовка», то участок в составе ТПУ большой, логичной формы. Это первый ТПУ, где планировался большой объем жилой компоненты и торговый центр, что привлекательно для инвестора.
Также интересно было наблюдать за эволюцией заботы о москвиче: «сухие ноги» превратились в «сухого пассажира». На самом деле, это показательно, и ментальность, профессионализм всех участников Проекта со стороны города сильно поменялись в процессе. Если в начале было много «и так сойдет», «а я откуда знаю, такого еще никто не делал», то по мере развития самой идеи ТПУ, селекции задействованных специалистов и все более профессионального подхода, у нас у всех есть шанс пользоваться отличными транспортными узлами и нужной нам всем инфраструктурой.
На сегодняшний день, по 16 ТПУ определены инвесторы, то есть проекты уже в работе: «Рассказовка», «Селигерская», «Ховрино», «Дмитровская» и многие другие. Ждем!
Еще больше интересной информации о коммерческой недвижимости читайте на нашем сайте cbre.ru