Человеку, который впервые столкнулся с альтернативной сделкой, разобраться в хитросплетениях взаиморасчетов будет достаточно сложно.
Главный покупатель закладывает деньги продавцу последней квартиры, продавцы квартиры главного покупателя разъезжаются с доплатой по двум квартирам. Продавцы квартир, которые покупают продавцы квартиры главного покупателя, покупают комнату, квартиру в Железнодорожном и забирают разницу, и т.д. Продолжать можно до бесконечности.
Если вы не хотите вникать в процесс и механизм альтернативной сделки, то лучше почитать статью про коронавирус. Те, кто хочет разобраться, наберитесь терпения и налейте себе чаю...
В данной статье я расскажу о рисках при осуществлении альтернативных сделок. О преимуществах таких сделок. О том, как происходит взаиморасчетов между сторонами. И на какие нюансы следует обратить внимание.
Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры
Альтернативная сделка - это одновременная продаж одной квартиры и покупка другой.
Цепочка из квартир - это несколько альтернативных сделок связанных между собой покупателями и продавцами.
Зачем нужна альтернативная сделка.
Когда продавцу необходимо взамен своей квартиры приобрести другую, то чаще всего обе сделки проходят одновременно. В один день подписывается договор купли-продажи продаваемой квартиры и приобретаемой. При этом, все деньги или их часть передаются покупателем первой квартиры продавцу второй квартиры.
Расчёты могут проводиться наличными, через сейфовые ячейки банка, или в безналичном порядке с использованием аккредитива. Продавец второй квартиры получит деньги только в том случае, если переход права собственности по всем квартирам зарегистрируется.
Почему нельзя сначала продать первую квартиру, а потом приобрести вторую.
1. Продавцам первой квартиры некуда переехать, поэтому они хотят сделать сделки одновременно, чтобы сразу вселиться в новую квартиру.
2. Продавцы первой квартиры переживают, что не найдут себе подходящего варианта для покупки, и останутся с деньгами на руках, но без квартиры.
3. Цены на недвижимость могут пойти вверх и продавцу первой квартиры не хватит денег для приобретения второй.
4. Продавец первой квартиры не хочет потерять прописку. Он собирается прописываться сразу в приобретаемую квартиру. Если сделки разорвать, то придётся выписываться в никуда.
5. Собственником квартиры является несовершеннолетний или недееспособный. Сделка по продаже его квартиры может проходить при обязательном приобретении ему жилья не хуже, чем он владел. С согласия органа опеки и попечительства.
Какие существуют риски при альтернативных сделках.
1. В сделке могут участвовать несколько квартир. Чем больше квартир, тем больше вероятность развала всей цепочки. Чтобы заново её собрать нужно тратить время. Альтернативные сделки могут длиться месяцами.
2. Необходимо проверять документы по всем квартирам. Если регистрация перехода права собственности по какой-нибудь из квартир не пройдёт, проблемы будут у всей цепочки.
3. Больше рисков при расчётах. Не все стороны сделки понимают, как правильно проводится расчёт. Кому какие деньги и расписки нужно передавать. Вероятность нарваться на мошенников велика.
4. Когда в цепочке участвуют много квартир, то скорее всего среди участников сделки найдётся вымогатель, который начнёт просить доплатить ему денег, угрожая разорвать цепочку. Достаточно часто на его требования соглашаются, чтобы не разваливать сделку.
5. При альтернативных сделках люди прописываются в приобретаемые квартиры. У покупателей квартир с прописанными есть риск столкнуться с проблемами по выселению бывших жильцов. Если кто-то из цепочки не захочет выселяться, переезд остановится у всех.
В чём преимущество альтернативных сделок.
1. Можно сразу переехать из старой квартиры в купленную квартиру.
2. Квартиры с альтернативой стоят дешевле. У покупателя есть возможность сэкономить.
3. Прописка не будет потеряна. Это важна для пожилых людей получающих пенсию и льготы. Также это важно для тех, кто устраивает ребёнка в школу или в детский садик.
4. Договор купли-продажи по всем квартирам в цепочке подписываются в один день. Не нужно тратить время на организацию нескольких сделок и квартирный вопрос можно решить не растягивая удовольствие.
5. Отсутсвует риск остаться с деньгами, но без квартиры. Переезжающим продавцам не нужно нервничать из-за отсутствия варианта для переезда, в отличие от той ситуации, когда они продали свободную квартиру, и вынуждены выселяться из неё.
На какие нюансы в альтернативных сделках стоит обратить внимание.
1. Важно проверить документы и заказать выписки из ЕГРН по всем квартирам.
2. Суммы авансов должны быть одинаковые по всем квартирам.
3. Нельзя вносить задаток за квартиру, так как цепочка может развалиться не по вашей вине, и придётся возвращать задаток в двойном размере.
4. Необходимо привлечь к организации сделки и проверки документов юриста, с опытом проведения альтернативных сделок. Не всегда риэлторы и участники сделки правильно оценивают риски.
5. Лучше всего отдавать документы на регистрацию одним пакетом. Чтобы переход права собственности регистрировался по всей цепочке одновременно.
Взаиморасчёт при альтернативных сделках.
Самый сложный этап в альтернативных сделках - это взаиморасчёт.
Необходимо тщательно продумать всю цепочку передачи денег.
Чаще всего расчёт по альтернативным сделкам производится наличными через сейфовые ячейки. Самый первый покупатель закладывает деньги в сейф, из которого вынимает деньги последний продавец, или деньги распределяются между сторонами в соответсвии со стоимостями квартир.
Важно, чтобы условие доступа к ячейкам у всех были одинаковые и только при регистрации переходов права собственности по всем квартирам.
На моей практике была цепочка из 13 квартир. Собиралась такая цепочка около шести месяцев. В аренде участвовало 6 ячеек. Деньги раскладывались для разных продавцов с доплатами. В цепочке разъезжались две коммунальные квартиры. Это была одна из самых нервных и тяжёлых сделок.
Читайте статью на сайте - pravonadom.info
