Совет многоквартирных домов можно сравнить с правлением ТСЖ или ЖСК. Председатели жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья обязательно получают вознаграждение за свою работу на выборной общественной должности за счет взносов членов этих организаций. Вопрос, может ли председатель совета дома получать вознаграждение, нужно ли ему платить и если да, то как это делать.
Жилищный кодекс Российской Федерации, регулируя вопросы создания и деятельности совета многоквартирного дома, не содержит норм, прямо устанавливающих или прямо запрещающих выплату вознаграждения председателю и членам совета многоквартирного дома.
ЖК РФ Статья 161.1.
8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.
(часть 8.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ).
Собственники помещений МКД из своих рядов выбирают членов совета дома. Члены совета дома и его председатель – это собственники квартир, а не люди со стороны, не наемные работники. Выполняя возложенные на них законом функции по подготовке предложений по содержанию и ремонту дома и контролю за выполнением работ и оказанием услуг управляющей организацией, члены совета дома и его председатель работают не только для своих соседей, но и для себя. Совет дома – это деятельность собственников помещений и для всех собственников помещений. Согласно нормам Жилищного Кодекса, деятельность совета дома является общественной, непредпринимательской, добровольческой.
ЖК РФ Статья 161.1. Совет многоквартирного дома
3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
Собственники помещений на общем собрании вправе принять решение о вознаграждении председателя и членов совета многоквартирного дома и определить способ выплаты такого вознаграждения. Это решение может быть принято потому, что непросто найти добровольцев, желающих потрудиться в совете дома, особенно без оплаты.
Законодательство в настоящее время не предусматривает возможность коллективу собственников помещений в доме, не имеющему собственного юридического лица (ТСЖ или ЖСК) иметь счет в банке, на который могли бы поступать взносы собственников помещений для финансирования деятельности совета дома и с которого можно было бы выплачивать вознаграждение и оплачивать другие расходы совета.
Давайте вместе разбираться есть ли законные способы оплачивать работу членов совета дома или его председателя.
Ошибочным является убеждение о том что вознаграждение председателю и членам совета возможно включить в размер платы за содержание и ремонт общего имущества, как и освобождение в качестве вознаграждения от этой платы.
Рассмотрим почему нельзя :
НЕЛЬЗЯ включить вознаграждение председателю совета дома в размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по договору управления многоквартирным домом с последующей выплатой вознаграждения председателю управляющей организацией.
Собственники помещений ежемесячно платят управляющей организации за выполнение ею работ и услуг по договору управления. Деятельность совета дома и ее председателя не является услугой управляющей организации. Это самостоятельная деятельность выборного органа собственников помещений. Если управляющая организация соглашается платить председателю совета дома, она должна заключить с ним договор – трудовой договор или договор оказания услуг, иначе у нее нет законных оснований для выплаты председателю вознаграждения. Однако, председатель правления не вправе оказывать услуги управляющей организации, он представитель другой стороны договора управления.
Обязанность председателя совета дома – осуществлять в составе совета дома и в интересах собственников помещений контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления. Недопустимо осуществлять этот контроль за деньги, выплачиваемые самой управляющей организацией на основании договора с ней. Председатель совета дома, является представителем собственников, не может быть наемным работником управляющей организации, и получать от неё деньги за то, чтобы контролировать её же работу.
Председатель и члены совета многоквартирного дома не должны зависеть от управляющей организации, не должны иметь с ней иных отношений, кроме как предусмотренных договором управления отношений заказчиков (собственников помещений) и исполнителя услуг и работ (управляющей организации). Если управляющая организация будет платить председателю совета дома, то плата, перечисляемая управляющей организацией председателю совета дома, который должен её контролировать, будет иметь характер подкупа, как и контроль выполнения управляющей организацией обязательств по договору управления со стороны председателя правления перестает быть объективным;
Председатель и члены совета многоквартирного дома, не могут получать вознаграждение за свою деятельность от управляющей организации в связи с явным конфликтом интересов.
НЕЛЬЗЯ вознаградить председателя совета многоквартирного дома принятием решения общим собранием собственников помещенийоб освобождении председателя совета дома от платы за содержание и ремонт жилого помещения (а иногда и от оплаты коммунальных услуг) по договору управления многоквартирным домом.
Жилищный кодекс РФ требует формирования платы за содержание и ремонт жилого помещения которая:
устанавливается в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
устанавливается общим собранием собственников помещений с учетом предложения управляющей организации при заключении договора управления на срок не менее одного года и пересматривается в порядке, предусмотренном этим же договором.
должна покрывать затраты управляющей организации и обеспечивать ей прибыль.
Освобождение председателя совета дома от платы означает, что соответствующая доля стоимости услуг и работ управляющей организации остается не оплаченной.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт устанавливается в расчете на один кв. метр общей площади помещений и подлежит внесению всеми собственниками и пользователями помещений, исходя из размера жилого помещения, на счет управляющей организации. За невнесение указанной платы с должника взимаются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Все выше приведенные выдержки из Жилищного кодекса означают, что отношения, связанные с оплатой услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются между управляющей организацией и каждым отдельным собственником помещения в многоквартирном доме на одинаковых условиях.
Это означает, что общее собрание собственников не имеет права принимать решение о том, что кто-либо из собственников, например, председатель совета дома, освобождается от внесения управляющей организации платы, установленной на основании договора управления. Такое решение создает неравные условия для собственников помещений в доме. Управляющая организация также не может освободить председателя совета дома от платы за содержание и ремонт общего имущества, поскольку условия договора управления должны быть одинаковы для всех собственников.
За счет платы собственников помещений по договору управления покрываются затраты, риски и прибыль управляющей организации, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в доме. Если собственник прекращает платить управляющей организации, то та понесет убытки. В случае если общим собранием собственников принято решения повысить размер установленной платы за содержание и ремонт жилого помещения за счет остальных собственников для компенсации выпадающих доходов в связи с освобождением председателя совета дома от платы, то такое решение нарушает требование законодательства об одинаковых условиях договора управления для всех собственников помещений.
Общее собрание собственников не вправе принять решение об освобождении председателя совета дома от платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Что касается освобождения председателя совета дома от оплаты коммунальных услуг, то и это недопустимо.
Согласно действующему законодательству:
плата за коммунальные услуги подлежит внесению всеми собственниками и пользователями помещений. Её невнесение кем-либо из собственников будет означать возникновение задолженности управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями. При непогашении задолженности управляющая организация имеет право отключить должника от некоторых коммунальных услуг (например, горячего водоснабжения, электроснабжения). Либо управляющая организация будет возмещать расходы на погашение долгов перед коммунальными предприятиями за счет сокращения объемов и снижения качества работ по содержанию и ремонту дома.
собственники помещений не имеют ни права, ни возможности компенсировать управляющей организации выпадающий доход за счет повышения размера платы других собственников за коммунальные услуги, поскольку тарифы на коммунальные услуги устанавливаются регулирующими органами субъектов Российской Федерации, а расчет размера платы – Правилами предоставления коммунальных услуг.
функции председателя совета дома выполняет один человек, а коммунальные услуги потребляют все члены его семьи. Поскольку коммунальные услуги, как и содержание и ремонт общего имущества в доме, оплачиваются не индивидуально, а за все потребление в помещении, то вычленить индивидуальную долю оплаты коммунальных услуг, приходящуюся на председателя совета дома, нереально.
Нельзя допускать освобождения председателя совета дома от оплаты коммунальных услуг, согласно ч. 1 Статьи 162. ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом
... Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
Собственники помещений в доме не вправе принимать решение об освобождении председателя совета дома (и членов совета) от внесения платы по договору управления многоквартирным домом.
Если общее собрание все же примет решение об установлении вознаграждения председателю совета дома, то сегодня нет возможности сделать это в соответствии с законодательством. Между собственниками помещений и председателем совета дома не может быть заключен ни трудовой договор, ни гражданско-правовой договор (договор возмездного оказания услуг). Председатель совета – не наемный работник для своих соседей, а выборное лицо, его деятельность не имеет профессионального или предпринимательского характера, его функции и полномочия устанавливаются не соглашением с собственниками, а нормами Жилищного кодекса.
Возможно внесения добровольных взносов собственниками помещений для финансирования деятельности совета дома, за счет которых будет выплачиваться вознаграждение председателю совета в соответствии с решением общего собрания. Такие взносы могут вноситься на счет в банке, открытый председателем совета МКД на свое имя (счет физического лица);
Взносы собственников можно рассматривать только как добровольные (закон не устанавливает таких взносов). Полнота и своевременность внесения взносов собственниками зависят только от их доброй воли и порядочности.
Если председатель совета дома получает вознаграждение за свою работу в совете он, выполняя требования налогового законодательства, должен подавать декларацию о доходах в налоговую инспекцию и самостоятельно уплачивать подоходный налог.
Рассмотрим возможно ли организовать вознаграждение председателю и членам совета дома как финансирование мероприятий совета многоквартирного дома.
Помимо вознаграждения председателю (и членам) совета дома, которое может устанавливать решением общего собрания собственников помещений, может возникнуть необходимость в финансировании со стороны собственников других расходов, связанных с деятельностью совета дома – например, выполнением отдельных функций совета, с проведением заседаний совета и других мероприятий. Например, для подготовки предложений для общего собрания собственников помещений по планированию и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества а так же подготовке заключения по условиям проектов договоров управления, наверняка потребуется достаточно большое количество бумаги, канцелярские принадлежности. Будут также расходы на копирование документов, на телефонные переговоры и т.д. , предположим что электронной системы на площадке ГИС ЖКХ не существует и совету дома приходится как в давние времена использовать для своих целей бумажные носители, канцелярские товары, использовать услуги почты россии и т.д.
в этом случае как и в отношении вознаграждения председателю совета дома, закон не установил возможности и порядка создания какого-либо фонда или кассы для сбора средств на расходы, связанные с осуществлением деятельности совета дома. Совет дома не является юридическим лицом, у него не может быть своего расчетного счета. Совет не может заключить с собственниками помещений договор на возмещение расходов, связанных с деятельностью совета, поскольку сам совет не представляет собой организацию, а избранные собственниками члены совета дома не могут вступать с собственниками в договорные отношения, не нарушив закон.
P. S.
Работа совета многоквартирного дома, должна быть добросовестная, прозрачная , собственники многоквартирных домов должны видеть эту работу и иметь желание ее оплачивать.
УПРАВЛЯЙТЕ СВОИМ ДОМОМ САМИ!!!