Строить, продавать и управлять апарт-отелем
Фото: апарт-отель Docklands, объект есть на Нмаркет.ПРО
Уроки права
Апартаменты — часть рынка недвижимости. На этом сегменте, как и на жилье, в полной мере отразились изменения, внесенные в ФЗ-214. Теперь все новые проекты должны строиться на собственные деньги девелоперов или финансироваться банками. Продажи ведутся по ДДУ, но средства дольщиков до завершения стройки должны храниться на эскроу-счетах. Интересно, что на практике эскроу должны открываться дольщиками только в том банке, где девелопер получил проектное финансирование, а ипотека может быть получена в любом.
Неприятным сюрпризом для девелоперов и дольщиков стала временная приостановка регистрации ДДУ по апартаментам в Петербурге, на которые не распространялись новые требования закона. Как это часто бывает, формулировки правовых норм каждое ведомство трактовало по-своему, в частности, Росреестр Петербурга. В итоге с приостановкой столкнулись апарт-комплексы в высокой степени готовности, возведение которых изначально шло только по линии банка. В конечном счете все закончилось хорошо: сейчас такие проекты можно продавать без эскроу, но необходимо предоставить заключение, подтверждающее степень готовности объекта и количество проданных номеров.
Пока все мы учились работать по новым правилам, Д. А. Медведев дал новый сигнал рынку.
В конце ноября премьер заявил, что в ближайшем будущем в нашей стране долевое участие в строительстве будет упразднено полностью. Деталей не уточнил, но упомянул, что основными инструментами могут стать договоры кредитования и ипотеки. Планируется ли при этом снижать ставку до уровня европейской — загадка. Ясно одно: банкам уже недостаточно получать проценты с проектного финансирования, ипотеки и использовать по собственному усмотрению денежные средства, формально находящиеся на счетах эскроу. Видимо, в 2020 году нас ждет новый виток структурных изменений рынка, которые коснутся всех.
Еще одна правовая новинка — ограничение работы хостелов и мини-отелей. Норма разрешает работу указанных средств размещения в многоквартирном доме только при условии, что этаж, на котором они располагаются, будет переведен в разряд нежилого помещения. А это значит, что у него должен быть и отдельный вход. Таким образом, с рынка должны исчезнуть все хостелы и отели, расположенные выше первого этажа. Думаю, жители центральных районов Петербурга с восторгом восприняли эту новость. Мера в целом оправдана: помещение в жилом доме не может отвечать нормам гостеприимства и безопасности, ведь возводилось оно без учета требований к строительству и оснащению гостиниц.
Если же переводить вопрос в плоскость конкуренции, то апарт-отели и гостиницы недалеко от исторического центра уже ощутили приток гостей. В то же время на рынке появилось немало хороших специалистов, имеющих опыт управления гостиницами. Они вполне могут стать ключевыми инвесторами апарт-отелей или даже их создателями при условии кооперации или наличия стартовых инвестиций.
Сегментация рынка
Итоги года аналитики еще не подвели, но уже сейчас можно прогнозировать, что сегмент апартаментов останется в хорошем плюсе, но без рекордов. За первое полугодие 2019 года спрос на этот продукт вырос на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это на 5 п. п. меньше сравнительной динамики 2017–2018 годов. Локомотивом роста были и остаются инвестиционные проекты, но привлекательных новинок в этом году было немного.
На текущий момент уже функционируют как гостиницы семь проектов апарт-отелей, в продаже находится 29 строящихся проектов, 26 265 номеров, что соответствует 637 480 кв. м. Средняя цена составляет 132 900 рублей за кв. м. Самую низкую цену предлагает недавно анонсированный проект на Дыбенко, самую высокую — лофт-квартал Docklands. При этом только Docklands гарантирует минимальный доход и не ограничивает верхнюю планку. Это позволило собственникам студий только в июне этого года заработать чистыми 135 тыс. рублей, в низкий сезон они получают не менее 30 тыс. рублей в месяц.
За год было анонсировано сразу несколько проектов с многотысячным номерным фондом в нетуристических локациях города. Это не инвестиционные проекты — обеспечить равномерную загрузку такого количества юнитов в спальных районах фактически невозможно. Главный стимул для покупателей таких квартир — низкая цена за метр. Сложности же начнутся после получения ключей. Статус коммерческой недвижимости скажется на стоимости обслуживания здания и коммунальных платежах. Из-за большого количества студий возрастет нагрузка на инфраструктуру — от парковки до мест в детских садах. Появление подобных проектов может серьезно подорвать имидж всего сегмента. Пока их не стало больше, необходимо закрепить правовой статус апарт-отелей как объектов, относящихся к гостиничной недвижимости.
Тренды
Именно инвестиционный сегмент остается главной движущей силой всего рынка апартаментов в Петербурге. Пока нет оснований полагать, что его доля в общем объеме спроса снизится. Городу нужны апарт-отели, оказывающие гостиничные услуги. Ведь в последние несколько лет на рынке классических отелей практически не было премьер, в то время как поток туристов значительно вырос. Еще один аргумент в пользу этого формата — зарубежный опыт. Туристы по всему миру второй год подряд выбирают для своих поездок проживание именно в апарт-отелях (данные Booking.com). И это неудивительно: многокомнатные планировки, наличие кухни и стиральной машины склоняет чашу весов в пользу апартаментов.
По мере дальнейшего развития рынка будет создаваться и правовая база. Я полагаю, что законодательство пойдет по пути ужесточения правил к проектированию, обеспечению инфраструктурой в соответствии со звездностью, озеленению и благоустройству территории таких объектов. Апарт-отели уже ждет тотальная «звездная» классификация, штраф за ее отсутствие может составить 2,5–4% от выручки за предыдущий год. В целом рынок должен прийти к централизованной передачи всеми собственниками номеров конкретному отельному оператору или управляющей компании. Тогда апарт-отели будут в полной мере конкурировать с традиционными гостиницами.
Ужесточение конкуренции на рынке приведет и к появлению апарт-отелей под управлением международных операторов. Этот процесс уже запущен — только в этом году о совместных проектах рассказали сразу несколько девелоперов. Справятся ли приглашенные менеджеры с форматом, мы узнаем уже в ближайшем будущем. Основная сложность заключена в модели: у каждого номера свой собственник, ежемесячно необходимо формировать для каждого полный отчет о доходах и расходах, загрузке, простое, стоимости номера, разнице между прибылью аналогичных номеров одной категории и т. д. Мы выбрали путь создания собственного оператора, объединив в команду сильных управленцев из сфер туризма, инвестиций и финансов. Это позволяет нам гарантировать собственникам плановые показатели, которые мы озвучивали на этапе продажи юнитов.
Еще один тренд — более детальная разработка концепции. Его появление продиктовано усилением конкуренции сразу в двух направлениях — борьба идет и за инвесторов, и за будущих гостей. С одной стороны, уже на этапе котлована будущие собственники хотят понимать, каким образом будет обеспечена загрузка их апартаментов, кто приедет в отель. С другой — для того, чтобы после запуска объект занял свою нишу и вышел на прогнозную доходность, застройщик сам должен четко понимать, какой проект и для кого он строит. От этого будет зависеть площадь и количество номеров, их оснащение и наполнение, инфраструктура.
К примеру, во второй очереди Docklands мы концептуально разделили корпуса с прицелом на разные аудитории гостей. Один будет интересен арендаторам, которые не представляют свою жизнь без спорта даже в поездках. Для них предусмотрен большой бассейн и фитнес-центр, wellness-услуги. Для тех, кто приезжает на долгий срок по работе из других городов и перевозит семьи, будет важна детская инфраструктура в составе отеля: частный сад или услуги няни, развивающие занятия и детская площадка. Молодой аудитории, тяготеющей к искусству и современным технологиям, придется по душе корпус, наполненный технологичными новинками и системой умного дома SmArt.
Зачем настолько погружаться в тему на этапе проекта? Все просто — теперь мы не только застройщики. Мы девелоперы, отельеры и финансовые менеджеры, гаранты доходности, которую обещали на этапе продажи апартаментов инвесторам.
