Проект стратегии развития ЖКХ до 2035 в части управления домами
«Основная цель Стратегии в части управления домами – переход к полноценному рынку»
Для этого Минстрой хочет повысить вовлечённость жителей в управление домом.
Управляющие компании должны стать «платформой, на которой собственники выбирают квалифицированных аттестованных исполнителей для выполнения работ и услуг по содержанию».
Минстрой считает, что включить собственников помещений в управление МКД можно, создавая ТСЖ в каждом доме.
Стратегия предполагает переход к системе «1 дом - 1 банковский счёт». Сейчас управляющие компании, как правило, получают деньги со всех своих домов на один счёт и распоряжаются ими без учёта того, что часть домов не зарабатывают на своё содержание и являются убыточными для УК
Мы в Лиге открываем отдельные расчётные счета для каждого из домов с 2014 года.
Плюсы такой системы для управляющей компании сегодня:
- нет перекрестного субсидирования. Большие и новые дома не платят за маленькие и старые
- каждый дом живёт по средствам. Мы в Лиге не можем установить неверный тариф и затыкать дыры, забирая деньги из других домов. Аккуратный подход к бюджетирования и установление уникального для дома тарифа на содержание, учитывающего его состояние и особенности
Минусы сегодня:
- если появляется исполнительный лист, деньги могут списаться со счёта дома, - который ничего не должен
- органы госжилнадзора выписывают предписания об устранении замечаний без учёта того, хватает ли тарифа и есть ли у дома деньги на проведение работ. Управляющая компания обязана выполнить эти работы, даже если сработает в минус
Как решается эта проблема в стратегии 2035?
ТСЖ в каждый дом
«все собственники помещений в МКД в силу закона составляют товарищество собственников жилья с момента приобретения жилого или нежилого помещения. Обязательства, связанные с участием в объединении собственников, автоматически приобретаются вместе с правом собственности на помещение в МКД»
У ТСЖ есть отдельный счёт, с которого не могут быть списаны деньги по обязательствам других домов.
Проблема сегодня - тарифы устанавливаются муниципалитетом для усредненных «виртуальных домов» без учёта особенностей, технического оснащения и состояния каждого конкретного дома.
Собственники отказываются повышать тариф, даже если дому нужны деньги на те работы, без которых дом обслуживать нельзя. Это не влечет за собой неблагоприятные последствия для жителя, потому что любой из них может пожаловаться в Госжилинспекцию, она выдаст предписание, и управляющая компания обязана под страхом потери лицензии выполнить работы, даже если у дома нет на эти работы денег.
Пример - в доме украдены все пожарные рукава. Замена стоит около миллиона рублей. Жители могут не принимать решение о дополнительном сборе денег для покупки этих рукавов, потому что им достаточно пожаловаться в органы пожарного надзора или в жилинспекцию, и управляющая компания под угрозой потерять лицензию и получить штрафы вынуждена будет найти деньги на замену без повышения тарифа
Стратегия предполагает
- смещение зоны ответственности с управляющей компании на жителей за состояние дома. За принятые или не принятие ими решения.
- превращение УК в платформу для выбора подрядчиков жителями
- отказ от установления усредненных тарифов муниципалитетом и переход к индивидуальным тарифам для каждого из домов
- развитие инструментов для участия жителей в управлении домом
- УК дает инструменты для реализации жителями этих обязанностей, в т.ч. IT-экосистема, маркет подрядчиков
- отказ от чрезмерного регулирования УК со стороны государства
- как следствие рост конкурентной среды и неминуемый рост качества.
В стратегии предлагают упразднить стандарты работ, которые управляющая компания должна выполнять независимо от наличия денег у дома. Вместо этого хотят установить допустимые отклонения, при достижении которых нарушается безопасность людей. Если в подъезде нет ремонта и это не угрожает безопасности - управляющая компания не будет обязана делать этот ремонт, если жители не приняли решение об оплате такой работы.
Собственники квартир будут нести административную и материальную ответственность за состояние общего имущества в многоквартирном доме и выполнение обязательных требований в случае, если они отказались повышать тариф и установить размер платы, позволяющий содержать дом в порядке.
Каждый дом получит адекватный тариф, который позволит обслуживать этот дом на должном уровне. А жители, вместо того, чтобы решать свои вопросы через жалобы в жилинспекцию, научатся выбирать ту управляющую компанию, которая даст нужный их дому уровень сервиса
Что еще интересного?
1. «Управление домом осуществляется одним из трех способов (управляющей организацией, ТСЖ или жилищным кооперативом, непосредственно собственниками помещений). Способы управления не ограничиваются количеством квартир в доме»
Отмена ограничения на выбор способа управления «непосредственное управление собственниками» приведет к возможности исключения управляющих компаний из темы обслуживания и уберизации ЖКХ
2. «Кворум повторного общего собрания собственников помещений в доме, проводимого с той же повесткой дня, устанавливается на уровне не менее 30% долей участия собственников»
Проще проводить собрания. Решения по дому принимают активные жители, которые заинтересованы в жизни дома. Пассивное большинство подчиняется решению активных соседей и не саботирует обслуживание дома
3. «Собственники помещений вправе нанять профессионального управдома по договору жилищного агентирования»
Появится институт профессиональных управляющих, которые смогут помогать жителям обслуживать дома, выбирая подрядчиков, контролируя их, управляя деньгами. Аналог нашего комьюнити-менеджера, но с большими полномочиями и защищенностью. Возможность для Лиги - построить систему подготовки таких управляющих
4. «Руководители и заместители руководителей управляющей организацией с 2025 г. должны иметь аккредитацию в одной из негосударственных независимых организаций проверки профессиональной квалификации»
Возможность - создать систему подготовки и аккредитации руководителей управляющих компаний.
5. «Обязательное страхование рисков управления МКД»
По аналогии с ОСАГО. Для нас возможность - продавать через doma.ai страхование ответственности управляющим компаниям по выгодным ценам за счёт консолидации заказа. Одновременно выступать для страховых компаний скоринг-системой
Как жить дальше?
Как говорит Борис Дьяконов из банка Точка, всё можно повторить: набор услуг, интерфейсы, ит-систему. Нельзя повторить любовь.
Потому конкурентным преимуществом управляющих компаний будут отношения с жителями. Созданием хороших долговременных отношений мы и занимаемся
