21 февраля 2020 года
Я уже как-то писал, что в работе инвестиционного менеджера и аналитика сектора недвижимости очень много от труда расследователя. Нужно запросить и впоследствии изучить множество графических и текстовых материалов, выехать на место, опросить участников потенциального инвестиционного проекта. Дальше необходимо много думать и «креативить» над концепцией проекта, считать финансовую модель, обосновывать предпосылки. Необходимо провести экспертизы и исследования: градостроительные, юридические, финансовые...
Но всём при этом наша работа похожа на труд смотрителей кладбищ. Мы в ТРИНФИКО подробно изучаем большое количество проектов, где-то 3-5 в неделю, подавляющее большинство по разным причинам отвергается нами, небольшую часть проектов мы рассматриваем экспресс-методом и только отдельные, привлекающие наше внимание проекты изучаются с особенной тщательностью. К сожалению, до приобретения даже таких, глубоко проработанных проектов, доходит не всегда. Причины для отказа от их покупки тоже могут быть разными, но в основном это риски. Мы всегда стараемся минимизировать риски, поэтому при невозможности их страхования или митигации нам приходится отказываться от дальнейшего движения по проектам. Таким образом образуется «кладбище»: это электронные папки на корпоративном диске названные по годам, 2017, 2018, 2019. Внутри этих папок находятся другие папки с названиями отвергнутых проектов. Иногда, но редко мы открываем эти папки для того, чтобы почерпнуть какую-то информацию, полезную при изучении новых. Но в основном на «кладбище» всё спокойно и прах отвергнутых проектов никто не беспокоит. Среди прочих есть и папка с проектом, который особенно запомнился мне и моим коллегам, уж слишком много было в него вложено нашей творческой энергии и мысли. Эта папка называется «Суперметалл», она содержит материалы по проекту, который мы подробно изучали с целью покупки, но так и не купили.
Проект рассматривался нами в начале 2019 года. Фактически Акционерное Общество «Суперметалл» является составной частью ФГУП «Институт черной металлургии имени Бардина». В 90-е годы эта часть института была приватизирована, но уже с 2015-го года де-факто пустовала, даже в аренду не сдавалась. Расстояние от объекта до ближайшей станции московского метро, «Бауманской» составляет около 1.4 км или около 20 минут пешком. Основные подходы к зданиям расположены в Техническом переулке, это очень узкая дорога, выходящая на Третье Транспортное Кольцо и набережную Яузы. Большое здание бывшего металлургического цеха, входящего в периметр проекта, расположено вдоль Технического переулка.
Место неоднозначное. В ближайшем окружении Следственный Комитет РФ, собственно НИИЧерМет им.Бардина, МГТУ им.Баумана и ЖК «Каскад». Пешеходного трафика нет, автомобильный есть, но объект находится не на первой линии ТТК, поэтому рекламные возможности весьма ограничены. Кроме того, объект со всех сторон окружают здания НИИЧерМета, расположенные «стенка в стенку».
«Суперметалл» имеет площадь 17 тыс.м2 и состоит из 4-х зданий 1948, 1958, 1972, 1959 годов постройки. Функционально объект делится на две части - административную и производственную (на фото, в золотой рамочке). Есть ещё отдельное здание гаража в небольшом внутреннем дворе.
Насколько я знаю проект приобрели ещё в первой половине 2019 года. Кто купил «Суперметалл» мне доподлинно неизвестно, вот только сейчас из прессы и facebook я узнал, что силами Him Abdurakhmanov и его коллег эта территория будет превращена в культурный кластер с офисами и фуд-холлом. При всём уважении к команде проекта мне всё-таки не кажется, что такое использование территории «Суперметалла» является лучшим и наиболее эффективным. Когда мы рассматривали этот проект, мы сформировали свою, более консервативную и более традиционную концепцию редевелопмента. Один из членов нашей аналитической группы даже создал крутую 3D-модель проекта, так что мы могли рассматривать эту территорию со всех сторон. К сожалению, формат FB не совсем удобен для описания нашей концепции, но я попробую.
Итак, из 17 тыс.м2 общей площади по нашей задумке получилось бы сделать всего 12 тыс.м2 полезных площадей. Мы предполагали, что подвальные и цокольные этажи цеха смогут превратиться в паркинг на 75 м/мест и фитнес-клуб площадью 1200 м2. На 1-м этаже здания цеха мы планировали расположить торговые помещения - два якоря суммарной площадью 1800 м2 и небольшую торговую галерею площадью 800 м2. Я считаю, что торговая часть нашей концепции вызывала наибольшие опасения, т.к. отсутствие пешеходного трафика уничтожает торговую функцию, да и формат пауэр-центра уже не везде и не всегда работает. Но мы всё же делали не финальную концепцию и предполагали обратиться к консультантам на этапе проектирования, чтобы создать востребованный и эффективный торговый формат. Нынешняя команда проекта предполагает создать в цеху «фудмолл и, возможно, площадку для фестивалей и концертов». Честно говоря, мне эта идея кажется не менее сомнительной, чем наша, потому что на Бауманской уже есть «Гастроферма», которая хоть и находится в более бойком месте, но совсем не сказать, что затмевает «Депо» или «Streat». Возможно я ошибаюсь, но если и делать в рамках «Суперметалла» что-то связанное с общепитом, то условная Чайхона рядом со Следственным Комитетом смотрелась бы уместнее.
Идём дальше, здание цеха - многоэтажное, там аж 7 этажей, так вот 2-7 этажи здания цеха, а также 1-5 этажи одного и 2-6 этажи другого административного здания мы предполагали использовать в качестве апартаментов площадью от 30 до 100 м2. Район Бауманской насыщен проектами апартаментов, можно упомянуть TriBeCa, Kleinhouse, Лофтек, Tatlin, Красную Стрелу, поэтому мы с оптимизмом смотрели на концепцию апартаментов в этой локации. При этом одно из административных зданий, а именно здание лаборатории с панорамными окнами, в дополнительном сценарии мы предполагали приспособить под офисы. Именно так намеревается сделать сейчас действующая команда проекта, и здесь мы сходимся.
Мы планировали получить все градостроительные документы, потому что рассчитывали осуществить полноценный девелоперский проект по реконструкции зданий «Суперметалла» с изменением их функционального назначения. Также мы предусматривали производство работ по реконструкции фасадов, кровли зданий, демонтажу, формированию входных групп, монтажу лифтов и инженерных систем, отделке и т.д. и т.п.
Не могу не написать несколько слов о нашей идее проекта. Дело в том, что административные здания на территории «Суперметалла» выполнены в стиле «сталинского ампира», а цех представляет из себя классическую индустриальную коробку. Так вот в результате реконструкции здание цеха предполагалось выполнить в стиле Bauhaus, а «сталинский ампир» административных зданий - восстановить и подчеркнуть. Таким образом должен был появиться проект, как бы примиряющий эти два архитектурных стиля 30-40-х годов. У этой идеи могло бы получится очень интересное продолжение в дизайне внутренних помещений и МОПов, в оформлении внутреннего двора, и даже в меблировке.
🔻 К сожалению, проект не случился. С другой стороны, это и неплохо, ведь мы осознанно не стали рисковать деньгами инвесторов в проекте сложном и неоднозначном с точки зрения согласований и технической реализации.
🔻 Я желаю команде, которая сейчас развивает «Суперметалл», удачи и вдохновения. Это очень красивый и интересный проект, реализация которого очевидно украсит город, сделает его лучше и уж точно наполнит новой жизнью Технический переулок, улицу Радио и в целом Басманный район Москвы.