Пока дом строится, у дольщиков есть ДДУ – договор долевого участия. После того как дом будет сдан в эксплуатацию, они получают право собственности на недвижимость. Дольщик может продать свою квартиру, даже если дом еще не достроен. В реальности квартиры еще нет, ведь дом только строится. В этом случае говорят, что произошла переуступка прав дольщика по ДДУ. Покупатель получает не саму квартиру, а право требования ее в собственность после завершения строительства.
Переуступка разрешена Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214 ФЗ от 30.12.2004 п.1 ст. 11.
Чем выгодна такая сделка для покупателя? Как правило, квартира по договору переуступки продается по цене ниже рыночной, так как дом находится на стадии строительства. После сдачи объекта в эксплуатацию цена вырастет.
Виды договоров переуступки прав
Существует два вида договоров, по которым возможна переуступка права собственности.
- Преддоговор или предварительный договор купли-продажи. В этом случае покупатель получает право требования на заключение основного договора. Когда дом достроится, продавец и покупатель заключают основной договор. Преддоговор не нужно регистрировать в Росреестре. По этому договору нельзя оплатить приобретение квартиры, но можно внести задаток.
- Договор уступки прав участника долевого строительства. При этом продавец уступает покупателю не только право получения квартиры, но и обязательства по долевым взносам. Если они не выплачены полностью, то уплачивать их должен покупатель. Этот договор подлежит государственной регистрации в Росреестре. Переуступка права возможна с момента заключения договора до подписания акта приема-передачи недвижимости.
Проверяем строительную компанию
Прежде чем заключить договор с продавцом, покупателю стоит изучить информацию о строительной компании. Это делают, чтобы убедиться в ее надежности. Стоит выяснить, не превратится ли строящийся объект в долгострой, не будет ли заморожено строительство.
Для этого покупателю нужно:
- узнать, сколько лет компания существует на рынке;
- выяснить, действительны ли ее учредительные документы;
- проверить на сайте Росреестра, не является ли она банкротом;
- в электронной картотеке арбитражных судов проверить наличие дел, заведенных на компанию-застройщика. Если дела закрыты, посмотреть, какие решения вынес суд;
- убедиться, что у компании есть разрешение на строительство;
- узнать, есть ли у нее договор долгосрочной аренды или право собственности на землю, где строится дом;
- изучить проектную декларацию на дом;
- съездить и посмотреть на месте, ведутся ли работы и сколько этажей дома построено.
Документы, которые потребуются для заключения договора переуступки
Если все документы у компании-застройщика в порядке, можно смело заключать договор о переуступке с продавцом.
От продавца потребуются следующие документы:
- договор долевого участия. На нем должна стоять печать фирмы-застройщика и отметка о регистрации в Росреестре;
- согласие компании-застройщика на переуступку прав. Оно необходимо только в том случае, если продавец не оплатил всю сумму в полном объеме. Без этого документа сделка будет считаться недействительной. Компания-застройщик, как правило, берет деньги за выдачу согласия;
- если в ДДУ указан несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то требуется разрешение из органов опеки и попечительства;
- согласие супруга (при его наличии), заверенное у нотариуса;
- документы, подтверждающие уплату долевых взносов – квитанции, платежные поручения из банка.
Если квартира была куплена в ипотеку, продавец должен предоставить подтверждение из банка, что обязательства полностью погашены. Если этого не произошло, то банк за счет уплачиваемых покупателем сумм закрывает кредитные обязательства продавца и снимает залог с квартиры.
После подписания договора нужно оплатить пошлину.
Риски покупателя при покупке недвижимости по договору переуступки
В договоре отражены долги по взносам, но могут быть и штрафы за их просрочку, которые в ДДУ не указаны. Обязательство уплаты штрафа переходит к покупателю после подписания договора переуступки.
Продавец-мошенник может заключить несколько договоров переуступки с разными покупателями на основе первоначального ДДУ. Для того чтобы выявить их, нужно проследить всю цепочку и проверить информацию в Росреестре. Только те договоры, которые прошли государственную регистрацию, будут действительны. Имеется в виду не преддоговор, а именно договор долевого участия. О том, чем отличаются эти два типа договоров, написано в начале статьи.
После заключения преддоговора не стоит оплачивать продавцу всю сумму за квартиру. Лучше сделать это, когда будет подписан основной договор. В связи с тем, что преддоговор не подлежит регистрации в Росреестре, возможны случаи мошенничества. Недобросовестный продавец может заключить несколько преддоговоров с разными покупателями и взять оплату не только с вас.
Покупателю следует проверить, не находится ли квартира под обременением (не заложена, не арестована, нет судебного спора, на нее не имеют права третьи лица).
Если продавец использовал для оплаты квартиры средства материнского капитала (это обычно указано в ДДУ), то все дети продавца также должны быть указаны в ДДУ. Если их в договоре нет, то он недействителен. Договор переуступки на основе такого ДДУ будет также недействителен. В данном случае обязательно должно быть согласие органов опеки и попечительства.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, мы обязательно расскажем о других важных нюансах в следующих статьях
Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! ПОДПИШИТЕСЬ, чтобы не пропустить!
Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 80 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по ссылке>>
Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, неадекватные – удаляются, без обид)
Самое интересное о недвижимости В СОЦСЕТЯХ:
Каждый офис находится в независимом владении и управлении.
Отличного дня и настроения желаем от имени CENTURY 21 Россия!