Бывает так, что клиент унаследовал большую квартиру. Или наконец выплатил “семейную” ипотеку. Но его радость омрачает то, что право собственности разделено между несколькими собственниками. Ведь, по сути, нет каких-то квадратных метров, которые можно забрать себе. Есть юридическая фикция - доля в праве собственности на квартиру в целом. Это обстоятельство критически усложняет пользование и распоряжение, особенно в том случае, когда кто-то из дольщиков пытается продать свою долю. Ведь покупателю придется постоянно “оглядываться” на других собственников, учитывать их интересы при распоряжении своей частью. А для него это - чужие люди и лишняя головная боль.
Какие ограничения коснутся собственника доли?
- Собственник доли может занять какую-то комнату только с разрешения других собственников.
- Собственник может сдать комнату в аренду только с разрешения других собственников
- Собственник доли может зарегистрировать других людей только с разрешения других собственников. Например, для того, чтобы прописать жену, тоже требуется разрешение.
- Собственник может производить улучшения, ремонт только с разрешения других собственников.
- Содольщик может продать долю в праве только после того, как другие содольщики реализуют свое преимущественное право покупки.
- Если доля в праве малозначимая, не позволяющая выделить в пользование одну из комнат, другие содольщики вправе ее выкупить по решению суда.
Поэтому, не все так гладко…
Даже если другие собственники согласны на продажу доли и не претендуют на преимущественное право выкупа, есть два “но”:
- долевая недвижимость - это то, с чем не спешат связываться знающие покупатели;
- выручить за такое жилье можно на 30-50% меньше, чем за “полноценную” квартиру.
Как выручить за свою долю бОльшую сумму?
Как я всегда говорю, безвыходных ситуаций не существует, а если и существуют, то это точно не наш случай.
Вместо того, чтобы кидаться грудью на амбразуру, лучше договориться с совладельцами о том, чтобы продать все доли одновременно. Это минимизирует бумажную волокиту - и вы не потеряете ни копейки от максимальной рыночной стоимости квартиры.
Однако есть вариант, когда продажа долями может стать еще более выгодной, чем продавать квартиру целиком.
Можно переоборудовать квартиру, переделать в 4 “студии”, в каждой из которых будет свой санузел и мини-кухня.
Внимание: операция эта незаконна, устраивать санузлы и ванные комнаты над жилыми помещениями запрещено. Именно поэтому этот вариант хорош для квартир на 1-м этаже, неподалеку от метро. В остальных случаях могут возникнуть нюансы, вплоть до расторжения договора купли-продажи. Также нельзя узаконить переоборудование “трешки” с газоснабжением.
В результате узаконивания дверей, ванных комнат и санузлов возникнут не студии, а доли в праве на целое переоборудованное помещение.
Прибыль кроется в мелочах
Разделить - хорошо. Но, следуя букве закона и зову кармана, надо еще соблюсти 3 условия:
- Все квартиры-студии нужно продавать одновременно.
- Одновременно с договором купли-продажи всех долей заключается соглашение - об определении порядка пользования между новоявленными содольщиками.
- В договоре купли-продажи обязательно делаем пункт о том, что покупатели должны сами узаконить переустройство помещения.
Если расположение объекта привлекательное, для вас этот вариант будет выгоднее, чем продажа “целой” жилплощади.
Конечно, покупателям тоже придется попотеть. Но если они заинтересованы в этих квартирах - почему бы и нет?
Снять с себя груз долевой собственности, а заодно и юридических нюансов, с ней связанных - дело непростое.
Однако любому горю можно помочь.
Пишите мне в комментариях на канале, в Whatsapp или Viber и т.д. Также вы можете найти меня в социальных сетях. Рассмотрим вашу ситуацию и придумаем, что можно сделать.
С вами был Шерягин Владимир. До скорых встреч.