Добрый день друзья, в продолжении статьи первой хотел бы подробнее рассмотреть важную на мой взгляд тему рисков и ограничений при принятии принципиальных решений по проекту. Сегодня хотел бы поделиться своим опытом по выбору площадки для строительства и всеми связанными с этим процессом позициями.
При выборе площадки для строительства основными рисками являются:
1. Грунт основания (высокий уровень грунтовых вод, существующий рельеф, наличие строительного мусора, карстовые грунты, большая мощность чернозема и т.д.) – возможные последствия: увеличению объема земляных работ, увеличения объема фундаментов, технологические сложности производства работ (водопонижение, подпорные стенки и т.д.), увеличение сроков и удорожание реализации.
2. Наличие чужих транзитных сетей на участке (газ, вода, сети связи, электрические сети) – возможные последствия: ограничение площади застройки на участке по защитным зонам сетей, вынос сетей из пятна застройки за свой счет плюс трудности согласования с собственником сетей. В свои очередь стоит отметить что прохождение транзитных сетей по участку это не только риски но и плюсы в возможности технического присоединения.
3. Удаленность внешних энергоносителей (подвод электроэнергия, газа, воды и канализации) – возможные последствия: стоимость прокладки сетей к участку может быть сопоставима, а иногда и превышать стоимость самого участка.
4. Охранные зоны соседних участков – возможные последствия: сокращение пятна застройки и дополнительные условия по целевому назначению земель.
5. Целевое назначение земель (категория земель) – возможные последствия: невозможность строительства объекта не соответствующего назначению земель, изменение категории землепользования.
6. Отсутствие транспортной инфраструктуры и подъездных путей – возможные последствия: строительство подъездных путей за свой счет плюс трудности согласования с собственниками участка по которым будет проходить дорога.
Для понимания и снижения вышеперечисленных рисков необходимо:
· Запросить геологические изыскания у собственника или соседних участков, на основании данных проанализировать возможный конструктив фундаментов с проектной организацией.
· Запросить топосьемку участка с обозначением и характеристиками имеющихся сетей (геодезические изыскания) в специализированной организации или у собственника участка.
· Запросить предварительные технические условия по подключению энергоносителей в энергоснабжающих компаниях на данном участке.
· Проконсультироваться в проектной (специализированной) организации по поводу размеров охранных зон транзитных сетей на основании топографической съемки.
· Проконсультироваться в специализированной организации по поводу возможности строительства объекта на существующей категории земли и возможности изменения категории.
· Провести переговоры с собственниками соседних участков на предмет желания и возможности долевого участия в строительстве общей дороги.
От выбора участка строительства зависит не только срок и стоимость реализации проекта но и существует большая вероятность что реализация проекта на конкретном участке невозможна.
Если понимать все риски по земельному участку, то ряд проблем с реализацией проекта уйдет еще на начальном этапе.