Российский проект реновации не может строиться по московской модели: там, где нет дефицита в площадях и растущего спроса, бессмысленно сносить 5 этажей и строить на их месте 25
Написал колонку для Forbes. Основные тезисы:
Основа московской реновации - избыточные бюджетные возможности
В основе московской реновации лежит совсем не строительное лобби, как принято считать, а естественное желание московских властей сохранить контроль над финансовыми потоками.
Разрыв в бюджетных доходах Москвы и других городов России всегда был очень большим, но после 2015 года он начал особенно быстро увеличиваться. Столица похорошела, метро строится, городские программы работают, но доходы продолжают быстро расти. Столице был нужен новый капиталоемкий проект на годы вперед, который позволил бы сохранить контроль над финансовыми потоками. Таким проектом и стала реновация.
Проблемы регионов
Реновация в Москве базируется на трех китах: избыточные бюджетные возможности, коммерческая эффективность процесса уплотнения и развитый строительный комплекс. В регионах этих китов нет, как нет и дополнительного спроса в таких масштабах. Там нельзя снести 5 этажей и построить 25. Численность населения большинства малых и средних городов снижается, а в миллионниках живет лишь около четверти населения страны.
Текущая модель реновации, даже при государственных вливаниях, может работать лишь там, где есть растущий спрос на жилье. Но большинство российских городов живут в других условиях. Главные проблемы с жилым фондом возникают там, где нет эффективного девелоперского бизнеса и развитого строительного комплекса. Те новостройки, которые строятся в таких городах по социальным программам, часто ничем не лучше хрущевок, которые предлагается снести. Даже в крупнейших городах страны люди продолжают жить в ветхих и аварийных домах, построенных до хрущевского периода.
Отказаться от шаблонов
Если уж речь зашла о реновации жилого фонда в масштабах всей страны, необходимо отказаться от шаблонов, которые спускаются сверху. Следует начать поддерживать те регионы, которые готовы запускать процесс реновации снизу, через заинтересованность собственников жилья и тонкую настройку процесса обновления в каждом конкретном городе, районе и квартале. На первое место должны выйти не стены и квадратные метры, а идеи, сообщества жителей и долгосрочная устойчивость таких районов.
Решение проблемы стареющего жилого фонда не сверху, а снизу идет в разрез со сложившейся практикой и привычным подходом. Это сложный и долгий социальный проект, который можно развернуть по всей стране, а не только в нескольких крупнейших городах. Профильным министерствам и ведомствам в ближайшее время необходимо определиться с ключевыми приоритетами процесса реновации. В логике бизнес-проекта можно, конечно, использовать и московский опыт. Но возникает проблема: где взять деньги. Для реального решения социальных задач надо формировать опыт решения проблем снизу. А это уже политическое решение, требующее слома шаблона, и успешных кейсов ни у девелоперского бизнеса, ни у системы российской власти здесь пока нет.
Полная публикация на www.forbes.ru
Если темы рынка жилья, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube /Twitter.