Мы уже рассказывали о том, какие квартиры считаются подозрительными и почему их не нужно покупать. И как полезно расследовать семейные отношения продавцов квартиры по всей цепочке сделок. Вот еще два поучительных случая из риэлторской практики – на сей раз о них нам поведали специалисты агентства «Азбука Жилья».
История первая: псевдоплемянник
Наш клиент решил купить квартиру. Приватизация была оформлена третьим лицом от имени собственника – пожилой женщины, а продавал квартиру ее племянник. В разговоре с соседями выяснилось, что женщина давно уже не живет в квартире, уехала на дачу. Далее стали прояснять ситуацию о родственных связях «племянника». Племянником он был только со слов тети. Никаких подтверждающих документов не было, общим был только город рождения. Мы посоветовали покупателю отказаться от этой квартиры, но он настоял на своем: его подкупила цена и расположение.
Спустя некоторое время женщина умерла, после чего объявились ее наследники. По решению суда сделку признали недействительной, и квартиру у покупателя изъяли.
Проверка квартиры – один из самых важных этапов в сделке. Кроме алгоритма самой схемы проверки, есть ещё и опыт прошлых сделок, знания, которые получены не за один год.
История вторая: «помогла» по хозяйству
После смерти собственника квартиры его сын Николай, единственный наследник, который не жил с отцом, обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Но оказалось, что квартира уже не принадлежит отцу, так как перед смертью он подарил ее своей помощнице по хозяйству. Она передарила квартиру своему сыну Сергею.
Начался длинный судебный процесс. Николай был абсолютно уверен, что его отец не мог подарить квартиру. Были назначены экспертизы.
Тем временем Сергей продал квартиру Никите, взявшему для этого ипотеку. Выдавая кредит, банк заявил Никите, что проверил квартиру. Но на самом деле он не обратил внимания на текущие судебные процессы по оспариванию права собственности на нее. И выдал кредит.
Судебная тяжба кончилась признанием договора дарения недействительным, а последний договор купли-продажи – не заключенным. Никита остался без квартиры и с долгом перед банком.
Его, конечно, жалко. Однако этого не произошло бы, если бы он проверил информацию в открытых источниках о наличии судебных процессов в отношении покупаемой квартиры. Мало того, он приобрел ее уже после того, как Николай по суду получил положенное жилье, выписал и выселил покупателя.
Банк в этой ситуации ни за что не отвечает. Никита понадеялся, что банк проверит квартиру, потому что берет квартиру в залог, выдавая ипотечный кредит. Банк снял залог с квартиры по решению суда. Никита, тем не менее, остался должен банку по кредитному договору.
Эти ситуации прокомментировала Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
«По нашим наблюдениям, примерно в каждом седьмом случае у юристов возникают сомнения при покупке объекта, когда выясняется, что квартира может быть оспорена из-за проблем с правоустанавливающими документами. Чаще оспаривается не заключительная сделка, а одна из предыдущих. Опасно покупать квартиру, на которую претендуют или, возможно, могут претендовать третьи лица.
Риски возможны и тогда, когда есть проблемы в межличностных отношениях в семье продавца. Так, юридическим рискам подвержена квартира, в которой могут быть нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних. Это могут быть дети, достигшие 18 лет, которых не включили в приватизацию – они могут впоследствии претендовать на долю в квартире. В таких случаях риэлтор старается взять у достигшего совершеннолетия ребенка заявление о том, что он уже получил свою долю от родителей и не имеет претензий на квартиру.
Покупка считается рискованной, если есть обременения на квартиру в виде залогов, запретов, арестов и др. Также возможны проблемы в случае неузаконенных перепланировок, переоборудования квартиры, предназначения дома под снос и пр.».
А вы сталкивались с юридическими рисками? Пишите в комментариях!
Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
