Как потерять и квартиру, и деньги одновременно? Это не так трудно, как кажется, и регулярно случается при сделках на вторичном рынке. Мы решили разобрать несколько таких историй и выяснить, как не оказаться в такой ситуации.
Своими примерами из реальной практики нам помог Алексей Игошин, гендиректор технологичного агентства Homeapp. Вот что он рассказал.
Случай первый: было у отца два сына…
Один раз мы нашли нашему клиенту квартиру и стали изучать документы. Квартира принадлежала мужчине и его сыну, унаследовавшим ее от умершей жены и матери. Наследству было уже больше трех лет – вроде бы, на первый взгляд, все было чисто и рисков не было. Но наша юридическая служба проверила данные из дополнительных источников и выяснила, что у женщины было два сына, а наследство получил только один из них.
Оказалось, что второй был в ссоре с мамой и даже не был в курсе, что ее не стало. А ведь он тоже имеет право на квартиру как наследник первой очереди. Вот это сюрприз! Срок наследования отсчитывается не с момента регистрации смерти собственника, а с момента, когда наследник узнал о ней.
Мы осведомили клиента о высокой вероятности отмены сделки, и мы отсоветовали покупать эту квартиру. Клиент послушался, и мы нашли ему другую, уже без юридических рисков. Но не все истории, как мы увидим дальше, кончаются так хорошо.
Случай второй: ужель та самая Татьяна?
Женщина умерла, не оставив завещания. В ее собственности находилась квартира, о которой ее дочь (условно назовем ее Татьяна) не знала, поэтому наследства не приняла. И узнала она о ней только через 15 лет из сообщения участкового полицейского. Татьяна взяла выписку из Единого реестра недвижимости и увидела, что эта квартира уже два раза была перепродана, и собственником уже числилась некая Елена. Причем купила она ее по нотариальной доверенности у Михаила.
Татьяна обратилась в суд с иском к обоим, и выяснилось, что ее мать якобы продала квартиру Михаилу… через несколько лет после своей смерти! Михаил даже заверил сделку нотариально, а потом быстро перепродал ее Елене – и, казалось бы, концы в воду. Но для Татьяны все закончилось хорошо: по решению суда квартира вернулась к ней как к единственному наследнику. А вот Елене не повезло – она в итоге потеряла и деньги, и жилье, а все потому, что не проверила все документы заранее.
Что делать?
Эти запутанные истории наглядно показывают необходимость тщательной правовой экспертизы документов перед покупкой недвижимости, изучение истории перехода права собственности на предмет отсутствия нарушений в предыдущих сделках. Более того, из одного примера видно, что даже участие нотариуса в сделке не дает стопроцентной гарантии безопасности. Только профессиональная проверка и оценка квартиры на предмет возможных рисков может уберечь от подобных последствий.
Для сделок с недвижимостью подойдет не любой юрист, напоминает Алексей Игошин, ему необходим соответствующий опыт и обширные знания законодательства – гражданского, жилищного, семейного, земельного, градостроительного, а также судебной практики. А еще работа юриста при продаже и покупке жилья отличается, так что нужно искать соответствующего вашему типу сделки.
Конечно, большое количество простых сделок строятся по типовым схемам, а присутствие дополнительных участников – банка или нотариуса – зачастую упрощает процесс. Но действия этих лиц не подменяют правовой экспертизы и представления интересов определенной стороны, ведь в многосоставных сделках каждый из участников имеет свои интересы. Обеспечить их защиту, найти решение, выгодное для всех участников – вот задача для юриста агентства.
Конечно, каждый решает для себя сам, обращаться к юристам или нет, но важно помнить, что сделка, которая внешне выглядит законной, вполне может быть признана недействительной.
Больше страшных историй от риэлторов читайте тут
А как поступите вы? Пишите в комментариях.
Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости