Что выбрать: новостройку или вторичку? Кто-то решает этот вопрос быстро, а кто-то терзается выбором несколько лет. Универсального рецепта нет. Но есть разумный подход, при котором можно учесть все плюсы, минусы и выбрать оптимальный вариант. Редакция «Выберу.ру» собрала все «за» и «против», чтобы помочь читателям определиться.
Новостройки действительно дешевле?
Главный специалист отдела продаж агентства недвижимости «Нововятск» Юлия Кириченко в беседе с «Выберу.ру» отмечает, что низкие цены на новостройки — миф.
В старом домофонде можно выбрать жильё любой цены. Например, двухкомнатную квартиру за 1,4 млн. Это будет старый дом, а в квартире придётся сделать ремонт, но здесь можно жить, а потом поменять на квартиру мечты. Не хотите очень старый дом — есть за 1,8 млн в доме поновее. Для сравнения: новостройки стоят около 3 млн
Совет покупать новостройки из-за низкой цены встречается часто. Во-первых, эти советы относятся к 2017 году и сейчас не актуальны. Во-вторых, авторы не уточняют способы покупки новостройки. Действительно, если покупать квартиру на старте продаж, то можно порядочно сэкономить, но и здесь есть свои особенности. В первую очередь, надо действительно попасть в старт продаж, пока предложения по акции не закончились. К тому же, участие в долевом строительстве — риск. Эскроу-счета защищают деньги покупателей, но создают застройщикам проблемы. Участились случаи банкротства.
Юлия Кириченко отмечает:
Возможно, удастся купить квартиру дешевле, если брать на стадии строительства. Вам достанется черновая квартира, очень чёрная. Посчитайте, в какую сумму вам обойдётся ремонт. Пока дом строится, надо где-то жить. Получается, что некоторое время придётся платить ипотеку и аренду, что тоже надо занести в расходы
Сэкономить всё-таки можно
Большинство квартир люди покупают в ипотеку, поэтому в вопросах цены на жильё надо учитывать ещё и процентную ставку.
Редакция «Выберу.ру» весь год составляла рейтинги банковских продуктов, в том числе ипотек. При сравнении учитываются: проценты по кредиту, надёжность банка, позиции в других рейтингах, полная стоимость ипотеки, размер ежемесячных платежей.
По итогам 2019 года сформировалась тройка лидеров:
«Примсоцбанк» программа «Квартира в Новостройке»:
- срок — от 3 до 30 лет;
- сумма — от 500 000 до 20 000 000 руб;
- первоначальный взнос от 10%;
- процентная ставка от 7,99%, для зарплатных проектов — 7,49%.
- срок — до 30 лет;
- сумма — 600 000 — 60 000 000 руб;
- первоначальный взнос — от 10%;
- процентная ставка при первом взносе от 50% - 8,4%, менее 20% - 9,1%.
Банк «Открытие» «Новостройка»:
- срок — от 3 до 30 лет;
- сумма — 500 000 до 30 000 000 рублей;
- первоначальный взнос от 20% до 80%;
- первый взнос от 10%;
- ставка — от 7,65%.
Как видим, самые низкие ставки на новостройки. Разница со вторичным жильём может достигать 2%. В каждом случае надо считать ежемесячный платёж и переплату индивидуально.
Госпрограмма поддержки молодых семей с льготной ставкой 6% и субсидирование действует тоже только на новостройки. В этом случае однозначно надо покупать квартиру от застройщика.
Вечный ремонт и прочие доводы
Покупатели обращают внимание не только на цену. Расположение, инфраструктура района, планировка квартиры — всё играет роль.
Любители новостроек говорят:
- покупая квартиру от застройщика, имеешь меньше рисков попасть на мошенничество.Ты уверен, что она никому не принадлежала и юридически чиста. Рейдерские захваты собственности до сих пор случаются;
- здесь никто не жил. Многим неприятно осознавать, что до него тут жили люди, а, может, даже кто-то умер;
- новостройка даёт возможность сделать ремонт качественно и под себя. Покупателю достаётся «белый лист», и он волен творить так, как душе угодно. Современные квартиры часто предполагают свободную планировку, что даёт возможность даже комнаты разгородить по своему вкусу;
- планировка новостроек лучше. В них нет маленькой кухни, где помещается только стол и холодильник, нет маленькой прихожей, где двое не могут разойтись, зато есть гардероб и кладовка;
- новый район тоже плюс. Это красивые яркие дома, детские площадки, клумбы, ровные дороги, большие парковки;
- новые коммуникации. Электричество, газ, вода. Можно быть уверенным, что ржавая труба не станет источником потопа. К тому же, на новые районы часто подводятся новые котельные, что исключает аварийное отключение воды из-за прорыва;
- единая социальная среда. Новые районы заселяются людьми примерно одного уровня дохода и возраста. Чаще всего это молодые семьи с маленькими детьми. Обратная сторона — все эти дети одновременно станут подростками. Ещё через время все эти родители станут пенсионерами. В новые районы едут переселенцы и дети-сироты. Это надо учитывать. Многие недовольны тем, что попадают в такие дома, поэтому стоит проверить заранее.
Противники новостроек спорят:
- новостройки часто удалены от центра, о близости к работе не идёт речи;
- инфраструктура не развита: садик, школа, больница, МФЦ не успевают за растущим районом, что создаёт неудобство. Иногда даже дороги не успевают за районом и несколько тысяч жителей утром толкутся в пробке;
- надо ждать сдачи дома и делать ремонт, на который может не хватить денег;
- ремонт делаешь не только ты, но и соседи. Все соседи. Если поторопился заехать, то ещё пару лет будешь слушать визг дрели;
- усадка дома занимает около 7 лет. За это время могут пойти трещинами новенькие стены, провиснуть натяжной потолок, а двери перестанут входить в проём. Начинается новый виток ремонта. У всех соседей.
Вторичка для любителей всё сделать по-быстрому
Основной плюс покупки вторички — заехал и живи без всяких ремонтов и ожидания сдачи дома. Например, человек переехал в другой город, продав старую квартиру. Ему надо срочно где-то поселиться и прописаться. Идеальный вариант, минующий аренду, — вторичка.
Доводы «за»:
- большой выбор цен и вариантов. Вторичное жильё — это не только хрущёвки, но и дома 5-и и 10-и летней давности. Те же преимущества, но с отделкой. Если постараться, то можно найти качественный дизайнерский ремонт, к которому будет прилагаться мебель. Всего лишь вопрос цены и терпения;
- нет привязки к определённому району. Можно купить квартиру близко к дому, школе или садику;
- развитая инфраструктура района. В небольшом городе, поселившись в центре, можно пешком дойти до любой организации.
Доводы «против»:
- сделку надо тщательно проверять на «чистоту», чтобы не объявились наследники или другие претенденты;
- соседей тоже лучше проверить. Велика вероятность нарваться на вредную бабулю, алкоголика и дебошира;
- аварийные сети. Всё изношено и постоянно меняются. Кое-где раскопки теплотрассы идут без перерыва.
Итак, плюсы есть и в том, и в другом варианте жилья. Надо рассматривать каждую ситуацию индивидуально, исходя из финансовой возможности, наличия временного жилья, права на льготы и господдержку, а также личные вкусов. Не обязательно рассматривать квартиру как последнее жильё и загонять себя в огромные долги ради новостройки, ремонта и модной мебели. При улучшении финансовых возможностей всегда можно купить что-то лучшее.