С экономической стороны рынок недвижимости имеет свои особенности, где преобладают законы конкуренции спроса и предложения, что создает сложную конструкцию рынка.
Возникновения рынка недвижимости в Российской Федерации следует считать с 4 июля 1991, когда был подписан закон Б. Н. Ельциным, «О приватизации жилищного фонда». По своему логическому смыслу, недвижимость имеет специфику материально-вещественного объекта, который состоит из земельного участка и прочно связанных с ним элементов, расположенных под и над его поверхностью.
Публично-правовым представлением о земельном участке берет свои корни с древнего римского общества, где возникали права на жизнедеятельность населения, на основании заселения данной территории. Земля использовалась как для поселения общин и застройки жилья, так и для развития сельскохозяйственного производства, откуда и появился имущественный оборот, что развил в себе на сегодняшний день тенденцию предмета обмена, купли-продажи, аренда и прочее, за чего и возникло понятие недвижимого имущества. В Российской Федерации в начале 90-х годов XX века, произошли масштабные реформы, где Гражданский кодекс РФ приобрел экономическую форму и имущественные отношения перешли на равенство, автономию воли и самостоятельность граждан совершать действия экономического характера.
На данном этапе прослеживается смена акцента право от публичного к частному. Преобразовывается рыночная экономика в нынешней нашей стране, в связи с этим гражданское законодательство превращается в огромный Гражданский Кодекс РФ из частей норм прав, что привело к возвращению понятия как «недвижимое вещь», которое существовало в царской России. «Недвижимая вещь» свои корни берет примерно от XI века, где уже сложились формы землевладения такие как: общинные, монастырские, княжеские и другие, чтобы обеспечить себе правильную и удобную конструкцию по взиманию налогов, то государство должно было прикрепить форму землевладения к месту недвижимой вещи. К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Которые переходили по приобретению прав на имущество. В 1902 году «Победоносцев, основываясь на словах Сперанского, считавшего купчую за tradition symbolica, утверждал, что у нас купля-продажа - не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля-продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущества.[1]
В правовой жизни отношений с недвижимым имуществом существует множество различных поведенческих актов (действий и бездействий) граждан и других участников торгового оборота. На протяжении столетий наука в юриспруденции регулируют поведение действий и бездействий, вырабатывая наиболее справедливые и целесообразные правила гражданского право, но все равно государственное вмешательство в деятельность участников создает противоречивость и нестабильность рынка недвижимости. «Кантовская конституция» введенная в 1993 году, из всех форм собственности приоритетное место выделила частной собственности, что приобрело экономическое развитие современного государства, за счет торгового оборота значительной части недвижимого имущества. Где государство для безопасности своих граждан разработала и внедрила обязательную систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация в России свое отражение вмешательства данного акта имеет с XVI века для родовых имений, где делалась запись в Книге приказов, а записывали туда назначенные люди (площадные подъячие), чтобы знать кому принадлежит имение, а в случае спорных разногласий, то владельцем недвижимой вещи признавался последняя запись в приказе.
В досоветский период и советский период договор купли-продажи недвижимости имел необязательный характер, в советский период из-за неразвитого экономического оборота, причиной которой являлся, Декрет ВЦИК «О запрещении сделок с недвижимостью» от 14 декабря 1917 года[2], и для законодателей значения особого не имел, так как не затрагивал интересы многих лиц. Обязательственную конструкцию уже начал приобретать в современной России.
Декрет ВЦИК «Об отмене частной собственности на недвижимость в городах» от 20.08.1918 г.[3] Была отменена вся частная собственность, была муниципализирована (перешла в собственность местных Советов и исключена из частного оборота), за исключением строений, которые невыгодно было содержать за счет своего бюджета.
ГК РСФСР 1922 г. вообще отсутствовала не только особая глава об основаниях приобретения права собственности, но и специальные нормы, которые позволявшие выделять право собственности на отдельные вещи и совершение сделок с ними. Также было отменено деление имущество на движимое и недвижимое, что повлекло прекращению научных исследований в этом правовом сегменте, для необходимых трудов использовали дореволюционные или зарубежные материалы. Но данные отмены были лишь юридического характера, так как фактически были заменены на другие термины: жилой дом, квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков.
В 1991 году были восстановлено разделения имущество на движимое и недвижимое, где были внесены акты приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество. В Основах гражданского законодательство Союза ССР и республик с этого, законы наполнялись терминами, такими как «недвижимое вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость».[4]
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. (ст. 130 ГК РФ).
21 июля 1997 г. было принято Гражданским Кодексом РФ и Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[5] Причиной создания единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была вызвана тем, что предметом договоров, права по которым подлежат обязательной государственной регистрации, являются ценные объекты для субъектов товарного оборота и направления рынка недвижимости в более цивилизованное экономическое русло, первоисточник государственной регистрации был сформулирован XVIII в. вместе с формированием в Европейских странах института ипотечных книг.
На первых порах эти абстрактные правовые понятия, создают спектр юридически значимых актов, которые развиваются наряду с социальными отношениями. Весь это свод значений, понятий, действий имеет особенность процесса сделки.
Вывод:
На самом деле сделки имеют абстрактное правовое понятие, изобретенное для обозначения крайне разнообразных реальных социальных обстоятельств (поведенческих актов). Сам термин является удобным для широкого охвата соответствующих разнообразных поведенческих актов и юридических фактов. Юридический факт имеет юридически значимые события, где возникают те или иные правовые последствия договора. Во многих случаях для того, чтобы сделка считалась совершенной, то нужно юридическое действие, такое как составление договора купли-продажи недвижимости где потребуется несколько волеизъявлений по числу сторон договора купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости несет открытую форм прав и обязанностей, чтоб способствовать регулированию участников имущественных отношений и контролировать притязания слабых сторон.
[1] См.: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права Т. 2 СПБ., 1902. С. 95.
[2] Декрет ВЦИК «О запрещении сделок с недвижимостью» от 14 декабря 1917 года // СУ РСФСР. 1917.
№ 10. Ст. 154.
[3] Декрет ВЦИК «Об отмене частной собственности на недвижимость в городах» от 20.08.1918 г. //
СУ РСФСР. 1918. № 62. Ст. 674.
[4] Закон РСФСФ от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации» // Ведомости РСФСР. 1991. № 28. Ст.959.
[5] Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
от 21 июля 1997 года // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3591
