Я много писал про демографический аспект маткапитала, но теперь посмотрим, как обстоят дела с точки зрения экономики.
Все считают маткапитал весьма ценной помощью для решения квартирного вопроса.
И только риелторы, которые занимаются реальными сделками, хватаются за голову.
Маткапитал – отравленный подарок от государства, который принесет много горя людям, которые его использовали и всему российскому рынку недвижимости.
За что ни берется наше государство, все оно делает через одно место.
Если уж решили субсидировать рынок недвижимости – сделайте это по-человечески!
Хотите помочь молодым родителям (хотя не думаю, что такая помощь нужна), дайте денег, они сами выберут, на что им потратить. Или предоставьте им квартиру (в этом плане СССР действовал намного честнее, строил квартиру молодым семьям, в частности, моим родителям досталась такая квартира. Квартира, а не жалкий сертификат! Квартира, а не льготный ипотечный кредит! Я не сторонник социальной политики в духе СССР, но в данном случае современные порядки еще хуже.
В чем подвох маткапитала?
Нужно обязательно выделить долю на детей. Вроде как маткапитал это не собственность родителей, а достояние детей, поэтому им тоже нужно выделить кусочек. Все это выглядит красиво и на первый взгляд справедливо, но если не вдаваться в детали. Если копнуть глубже, выяснятся весьма пренеприятные моменты.
Маткапитал дробит недвижимость на доли. Появление новых коммуналок
В статье Тяжелая доля недвижимости я указал, что едва ли не главный недостаток недвижимости – это доли. Иные активы (депозиты, акции, облигации) легко делятся на нужное количество частей. Квартиру физически поделить нельзя. А право собственности можно! Получается квартира одна, а владельцев может быть сколько угодно.
В нашем случае, их будет не менее троих (родитель и двое детей), чаще четверо или даже больше. Это уже не квартира, а коммуналка, даже хуже, поскольку ни у кого нет выделенной площади. И пусть вас не смущает, что пока дети маленькие, они не претендуют на квартиру, а с супругом (супругой) всегда можно договориться. Семьи нынче прочны как пластилин, а дети быстро растут. И вот они подрастут и станут полноправными владельцами недвижимости.
Хорошо если удастся со всеми договориться и поделить квартиру, а если нет?
Маткапитал размывает права собственности
Когда родитель вкладывает маткапитал в квартиру, он автоматически размывает свое право собственности на эту квартиру. Даже если вы выделили детям по 1/100 доли в квартире, это неважно. Вы уже не полноправный владелец, а только один их проживающих. Вы сами себя лишили части собственности на квартиру, своими руками, ради ничтожной подачки!
Маткапитал ставит людей в зависимость от государства
Не только моральную, но и вполне конкретную. Теперь, чтобы совершить любую сделку с квартирой, вам требуется согласие органов опеки. Теперь не вы, а тетки из опеки будут решать, можете ли вы продать квартиру или нет.
Совершенно патовая ситуация возникает, когда необходимо расшириться, продать квартиру (в покупке которой был задействован маткапитал) и купить другую, но в ипотеку. Опека не даст вам разрешения, т.к. по их мнению «ухудшится положение детей». В итоге вы будете привязаны к маткапитальной квартире, как псы к будке.
Маткапитал повышает риски покупателей такой квартиры
Покупка вторичной квартиры – сама по себе рискованная вещь, т.к. всегда есть вероятность, что сделка может быть впоследствии оспорена. Использование маткапитала возносит этот риск на новые высоты. Если вы купили квартиру, которая ранее была куплена на маткапитал, вам нужно убедиться, что права несовершеннолетних не были нарушены, иначе у вас будут проблемы.
Положение значительно осложняется тем, что хотя по закону каждый обязан выделить долю детям в «капитальной» квартире, на практике многие этим пренебрегают, действуя по принципу «пока не требуют, я свою пятую точку не подниму» (как обычно в нашей стране, закон принят, а механизмы его исполнения не прописаны). Потом они выставляют эту квартиру на продажу, но покупателю не сообщают, что использовали маткапитал. Проверить квартиру на этот счет можно, но это не просто и не дает 100% гарантии. Более того, квартира могла несколько раз переходить из рук в руки, и если вы даже проверили последнего собственника, то нет никакой возможности проверить всех собственников, которые владели квартирой до этого – они ведь опять-таки могли задействовать маткапитал. А значит, в один далеко не прекрасный день, может объявиться один из таких ущемленных детишек или его представитель и потребовать свою долю обратно. И вы лишитесь своей квартиры, купленной с таким трудом.
Маткапитал снижает ликвидность и цену квартиры
Важное следствие всего вышесказанного: квартира с маткапиталом превращается в совершенный неликвид. Продать – сложно (нужно утрясать вопрос с совладельцами и опекой). Для покупателей – только лишний геморрой и дополнительные риски, проще купить что-нибудь попроще. Что такое неликвидное жилье? - это значит, что поиск покупателей может затянуться, а если требуется продать срочно, то придется давать большой дисконт. И вполне возможно, размер скидки превысит сумму маткапитала. Особенно, если квартира дорогая. Недаром, в Москве и других мегаполисах, люди неохотно используют сертификаты – многие начинают догадываться, какая это подстава.
Маткапитал создает предпосылки для будущих квартирных войн и рейдерства
Со временем риски всей системы начнут расти в геометрической прогрессии, поскольку детишки подрастут и однажды обнаружат себя собственниками микродолей в квартирах своих родителей. Кто-то из них попробует выделить свою долю в натуре, кто-то начнет воевать с братьями и сестрами и своими родителями за право проживания, кто-то продаст свою долю на сторону. А значит, ждите появления рейдеров, готовых поудить рыбу в мутной воде, и новых ужасных историй, о том, как людей выгоняют из своего жилья. Вот вам и подарочек от государства на 450 тыс.
Маткапитал повышает риски для всего рынка недвижимости
Итак, мы резюмируем, к чему приведет массовое использование маткапитала.
-российская недвижимость продолжит усиленно дробиться на доли
- государство получает частичный контроль за собственниками
- ликвидность вторичных квартир снизится (застройщики будут счастливы!)
- массовые судебные иски о расторжении сделок с участием маткапитала
- квартирные войны
Особенность ситуации в том, что «пользу» в виде купленной квартиры люди видят сразу, а проблемы получат намного позже. Например, пока не наблюдается массовой тенденции оспаривания сделок с использованием маткапитала, однако никто и ничто не гарантирует, что такие иски не появятся позже, когда дети станут совершеннолетними.
Другая тонкость, что пострадать могут совершенно неповинные люди, которым просто не повезло купить квартиру, которая ранее была куплена на маткапитал.
В общем, маткапитал - это бомба с часовым механизмом.
Зато сейчас вся радуются, как лихо продаются квартиры и как растет (на самом деле не растет) демография.
Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике
Проект о закате цивилизации Последний Кризис