31 января 2020 года
Я так или иначе связан с индустрией паевых инвестиционных фондов недвижимости с 2003 года. Собственно, без ложной скромности могу заявить, что в свое время был одним из активных популяризаторов коллективных инвестиций в недвижимость в России, внёс свой небольшой вклад в развитие этого продукта, писал статьи и давал комментарии в прессе, выступал на конференциях, был глубоко погружен в различные аспекты деятельности ЗПИФов и управляющих компаний. А ещё я искренне верил в то, что ЗПИФы недвижимости это социально ответственный и экологичный, как сейчас говорят, бизнес, который в самое ближайшее время позволит тысячам россиян инвестировать относительно небольшие деньги в крупные проекты и объекты. Например, купить вскладчину офисную башню в Москва-Сити, ну или хотя бы ее часть! Время показало, что я ошибался. ЗПИФы помимо прочего были слишком удобны для несвойственных им операций, стали служить целям минимизации налогообложения, искусственному надуванию активов банков и т.д.
Примерно в начале 2007 года мне стало понятно, что «схемное» направление превалирует на рынке ЗПИФ и я скоропостижно покинул его, уйдя в девелоперский стартап Galaxy Group заниматься продажами жилого комплекса «Английский Квартал». В 2010 году я опять вернулся в индустрию и примкнул к замечательной команде ТРИНФИКО, в частности, принимал посильное участие в интереснейшем проекте закрытых паевых фондов семейства «ПИК Ритейл» и в некоторых других тогдашних проектах компании. В 2013 ушёл, чтобы сделать свой бизнес в сфере продаж новостроек (в итоге сделал), но уже в 2017 вернулся обратно в ТРИНФИКО, за что благодарен судьбе и всем тем людям, которые мне помогли вернуться.
Но речь в этом посте не обо мне, а об индустрии ЗПИФ. Розничными проектами в сфере секьюритизации недвижимости посредством механизмов ЗПИФ за все эти годы пытались заниматься многие управляющие компании. Получилось не у всех (у единиц), хотя у многих были исключительные возможности. Но не сложилось. Тем не менее в бытность Алексея Новикова безусловных успехов достигла компания «Сбербанк Управление Активами», очень давно на рынке работает «ВТБ Капитал», в Петербурге также уже более 10 лет развивают розничные коллективные инвестиции в недвижимость уважаемые компании «Арсагера» и «Доходъ». Наконец, успешно функционирует очень интересный и относительно новый проект, платформа «Активо», также использующая механизм ЗПИФ.
И всё же потенциальные инвесторы розничных ЗПИФов недвижимости всё ещё (прошло уже 18 лет с момента создания первого ЗПИФ в России) смотрят на этот продукт с недоверием. А очень многие инвесторы практически ничего не знают об этом продукте. Ну то есть даже опыта покупки паев открытых ПИФов не имеют.
На днях разговаривал с несколькими коллегами из отрасли, которые в свое время пытались сделать массовый продукт «для людей». Это печаль. Рядовой среднестатистический инвестор (физическое лицо) не понимает преимущества покупки пая ЗПИФ в сравнении с объектом недвижимости. Узнавать что-то новое и разбираться в массе своей не готов. Само понятие «доверительное управление» у частного инвестора вызывает как раз недоверие. В доводы про многоуровневую защиту инвестиций и надзор со стороны ЦБ и спецдепозитария верит с оговорками.
А вот купить новостройку на котловане и риски застройщика впридачу - это привычно и понятно. Тут и телеграм-каналы аналитику пописывают и youtube-блогеры названия проектов подсказывают. Частные инвесторы внимательно слушают и конспектируют всякого рода «гуру» инвестиций в недвижимость под предводительством Мрочковского, которые плетут опасную ересь. Ну и конечно, декларирование доходности в 25-50% годовых на вложенные 2-5 млн.р., про которые эти «гуру» вещают намного больше нравятся частным инвесторам, чем относительно скромные, но зато честные и понятные 9-11%, которые может демонстрировать ЗПИФН, деньги которого вложены в арендный бизнес.
Одновременно с этим примерно раз в полгода коллеги из разных смежных сфер задают мне вопросы о ЗПИФН как об инструменте коллективных инвестиций. Относительно недавно имел такой разговор с известным youtube-блогером сферы недвижимости по поводу объединения его читателей-инвесторов ради последующего вложения денег в проекты на рынке недвижимости (спекулятивные и девелоперские). Высказал свой скепсис, описал неудачные кейсы. Теперь все время вспоминаю тот разговор и думаю, может я зря так? Может время коллективных инвестиций в недвижимость пришло именно сейчас?
🔻 Вопрос: нужно ли в принципе развивать продукт, ЗПИФы недвижимости для розничных инвесторов, если массовый инвестор его всё ещё не принимает и не понимает? Или шанс изменить ситуацию и мышление частного инвестора есть? У «Сбербанка УА» в принципе получилось, но перефразируя классика, Сбербанк в России - больше, чем Сбербанк.
🔥 Прошу высказаться бывалых! Вызываю ветеранов рынка коллективных инвестиций в недвижимость: Андрей Прокофьев, Роман Соколов, Игорь Исаев, Alexey Novikov, Леонид Кронгауз, Татьяна Есаулкова, ну и приглашаю Данил Попов. Если кого-то из друзей-ветеранов забыл, не обижайтесь, пожалуйста, лучше напишите комментарий. А так всех желающих приглашаю выразить свою точку зрения! Вам слово.