Судя по заголовку статьи, речь пойдет о совместной собственности дома. С таким вопросом пользователь попал на сайт жилищного бюро «Альфа – Город», хотя, наверняка, посетитель сайта имел в виду другое: «Что мне будет, если снести часть дома без согласия совладельца», потому что сосед и совладелец – это разные понятия.
Совладелец может быть соседом, а может и не быть, если живет в другом месте. Если сосед не является совладельцем недвижимости, то на своей территории собственник может делать все, что угодно, если это не нарушает соседских прав.
Проблемы при демонтаже дома могут возникнуть только с совладельцами.
Что такое долевая собственность подробно описано в статье «Проблемы продажи недвижимости из-за самовольного строительства соседа», поэтому, кто захочет, может освежить свои знания, а мы, как всегда, начнем с теории.
Если доли не указаны, такая собственность считается совместной и все совладельцы имеют равные доли (ст. 368 ГК Украины, ст. 314 ГК ДНР).
Да, уважаемые читатели, отныне в статьях у нас появится Гражданский Кодекс ДНР, вступающий в силу с 1 июля 2020 года!
Гражданскому Кодексу ДНР будет посвящена отдельная статья, а сейчас скажем просто, что взяли ГК РФ, переписали и дали новое название - отличия найти сложно: получились те же яйца, только вид сбоку.
Итак, право совместной долевой собственности осуществляется совладельцами с их согласия (ч. 1 ст. 358 ГК Украины) или распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ч. 1 ст. 307 ГК ДНР).
Естественно, возникает вопрос, а что будет, если совладелец, без согласия других собственников, распорядился (в нашем случае снес часть дома) имуществом?
Оказывается, специальных статей, предусматривающих какую-то конкретную кару, нет.
Есть ответственность за причинение вреда:
- собственник, права которого нарушены, имеет право на возмещение причиненного ему имущественного и морального вреда (ч. 3 ст. 386 ГК Украины);
- вред, причиненный личности или имуществу физического лица, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (ч. 1. ст. 1193 ГК ДНР).
Но наличие вреда и его размер, вследствие нарушения их прав совладельцам нужно доказать и не просто так, а в суде, при этом обязательное условие взыскания убытков, вследствие причинения вреда, должно быть наличие вины нарушителя прав совладельцев. В общем, лезть в эти юридические дебри без специальной подготовки дело дурное, а адвокаты возьмут дорого.
Конечно, если совладелец снес капитальную стену, приведя своими действиями дом в аварийное состояние, то тут и мертвый возбудится, т. е. судебные разборки, несмотря на их затратность, ему гарантируются и платить за свои художества ему наверняка придется сполна.
Если же снос части дома не нарушает целостности конструкций, т. е. права совладельцев не нарушены, все пройдет тихо. Однако, если есть сомнения в законности намечаемых действий, чтобы уж совсем обезопасить себя от каких-либо претензий, можно заказать проект реконструкции специализированной организации, имеющей лицензию: возможно, что-то придется усиливать или делать иначе, чем хотелось бы.
Такой проект успокоит, как совладельцев, так и самого собственника и защитит его от денежных взысканий в результате судебных разбирательств.
Но вот о чем уж совсем не подозревает совладелец, снося часть дома, так это о том, что он сам себе создает проблему, поскольку уменьшает размер своей доли в общедолевой собственности.
Как обычно бывало: бабушка или дедушка в тысяча девятьсот каком-то году снесли пристройку, сарай, в общем, уменьшили площадь домовладения и продолжали с этим жить до тех пор, пока не возникала нужда в переоформлении права собственности на свою долю.
Основанием для определения размеров недвижимого имущества является технический паспорт объекта недвижимости. Заверяя правоустанавливающий документ, нотариус пишет, например, что некто продал/подарил/ и т. д. 33/100 домовладения, состоящего… и далее перечисляется все то, что написано в техпаспорте с указанием площадей. До 2014 года технический паспорт был вечным, изменения в него вносились только по желанию собственников, да и то, за мзду малую техник БТИ мог не «заметить» изменения площадей построек. Проблем у нотариуса не возникало.
После утверждения нового порядка инвентаризации, технический паспорт стал действительным только один год, после чего нужно проводить новую инвентаризацию.
Если в новом техпаспорте техник ОТИ укажет фактические размеры построек, а он их укажет, то размеры домовладения перестанут соответствовать правоустанавливающему документу и нотариус откажет в заверении сделки.
Таким образом, чтобы совладелец смог распорядиться своей долей, ему придется заключать с другими совладельцами договор об установлении долей в общедолевой собственности и заверять его нотариально (ч. 4 ст. 358 ГК Украины, ч. 2 ст. 306 ГК ДНР), а если согласия достичь не удастся, тогда, чтобы установить размеры долей, наступит этап «Здравствуй суд» со всеми, присущими судебным разбирательствам прелестями!
Выходит, что больше всего стоит опасаться не совладельцев недвижимости, а своих желаний, потому что проблемы совладелец может создать сам себе своими руками!
Так что семь раз отмерь, один раз отрежь!
31.01.2020.
