Есть много вариантов ответа на этот вопрос - технического задания, идеи, маркетингового исследования, наличия денег и тд и тп.
Какая то правда в этих ответах присутствует, но по большому счету - это все неверные варианты.
Самое главное в проекте - это земля. И даже не столько земля как таковая, а правильно оформленные документы на нее.
Обычно первый разговор с заказчиком происходит по следующим вариантам.
Приходит заказчик, сияющий и воодушевленный.
Заказчик: У меня есть участок земли, хочу построить здесь город-сад.
Я: У вас есть документы на землю, градплан или проект планировки, технические условия?
И вот тут начинаются варианты:
Вариант №1, идеальный.
Заказчик: Вот выписка из ЕГРН, градплан с подходящими видами использования, топосъемка с согласованными сетями, технические условия.
Я: Отлично, давайте обсуждать техническое задание.
Этот вариант встречается достаточно редко, но все таки встречается. Обычно это территории комплексной застройки на тех самых бывших землях сельхозназначения. Это значит, что перед продажей местными органами архитектуры были выполнены проект планировки и проект межевания, были определены виды и параметры застройки каждого участка, предварительно посчитаны нагрузки на инженерные сети и получены технические условия на подключение к ним.
Вариант №2, рабочий.
Заказчик: Вот выписка из ЕГРН, по градплану здесь другой вид использования, топосъемка есть старая, для запроса технических условий дайте мне нагрузки.
Я: Отлично. Для изменения вида использования надо внести изменения в проект планировки - занимает столько-то времени и можете обратиться к тем-то. Нагрузки для запроса техусловий могу дать очень укрупненно по вашим данным.
При адекватно оценивающем ситуацию заказчике, это вполне рабочий вариант. Даже с другим видом использования, градплан позволяет сразу оценить ограничения на застройку данного участка земли. Старая топосъемка показывает существующие сети, которые могут помешать новой застройке. Более растянуто во времени, но проект запустится.
Вариант №3, лучше не связываться.
Заказчик: Участок еще не сформирован, землю на нас оформят после выполнения неких условий, градплан, топосъемку и технические условия смогу сделать только после получения земли, проект надо сделать за полгода.
Я: Отлично. Давайте встретимся и вернемся к разговору, когда вы получите право распоряжаться этой землей.
Этот вариант чаще встречается при развитии застроенных территорий. Это такой механизм переселения людей из аварийного жилья за средства застройщика. Застройщик при выполнения своих обязательств получает землю в хорошем месте за очень небольшие деньги. Но, в этом варианте больше всего подводных камней для ГИПа. Соглашаться на такой проект можно только либо если вообще нет заказов, либо при проверенном и адекватном заказчике. Но лучше отвечать так, как в моем варианте. Если начинать что-то делать без даже сформированного участка и соответственно без градплана (пусть даже старого), очень велик шанс, что когда документы все таки будут получены - выплывет какая-нибудь бяка, которая перечеркнет весь проект. Ну и в этом варианте в принципе невозможно планировать сроки работ. Банальный проект многоэтажного жилого дома, который в обычных условиях выполняется за 9 месяцев - при такой ситуации может растянуться на годы.
Так что, все начинается с земли.
Можно мечтать построить хоть город-сад, хоть небоскреб - но пока эти желания не будут поддерживаться документами на землю - это все фантазии.
Если есть время, можно пофантазировать с заказчиком вместе, порисовать концепции.
Но ни в коем случае, не подписываться на комплексный договор от концепции до рабочей документации.