Январь 2020 года запомнится как минимум отставкой правительства РФ после послания президента Владимира Путина Федеральному собранию. А еще президентское послание может оказать значительное влияние на первичный рынок жилья.
О планах и нововведениях, имеющих роль для этой отрасли, специально для Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
Что мы имеем на сегодняшний день? Реальные денежные доходы населения не растут уже 6 лет. Из-за этого даже подешевевшая ипотека (в декабре 2019-го средняя ставка составила 9,2%) не приводит к росту спроса.
По причине перехода девелоперов на схему проектного финансирования предсказуемо сократились объемы строительства и предложения жилья. Больше всего это коснулось регионов с невысокими ценами на новостройки.
Почему люди покупают квартиры? Чаще всего толчком к этому становится образование новой семьи или рождение детей. Летом 2019-го Яндекс провел исследования и выяснил, что 84% от всех покупателей квартир — это пары в отношениях или в браке, а у 69% покупателей есть минимум один ребенок.
Читайте также: «Мне срочно нужны дети!» Ипотека на новостройку под 1% для семей с детьми
Это понятно — жить с родителями или на съемной квартире вместе с супругом/супругой не хочется, а хочется стабильности и своего жилья. А когда появляется ребенок — нужна квартира побольше, чтобы не сидеть на головах друг у друга в тесной «однушке».
Потребность в увеличении жилья резко возрастает уже при появлении первого ребенка. Многие семьи улучшают жилищные условия за счет материнского капитала, но раньше его выдавали только при рождении или усыновлении второго и последующих детей.
Президент предложил распространить эту практику и на первого ребенка, сумма маткапитала составит 466,6 тыс. рублей. К тому же программу предложено продлить до 2026 года.
Конечно, на квартиру этой суммы не хватит — в Москве, например, маткапитала хватит меньше чем на 3 кв. м при средней стоимости «квадрата» в новостройках комфорт-класса в 175 тыс. рублей.
Однако как часть первоначального взноса или для погашения части кредита (если квартира куплена до рождения малыша) это вполне ощутимая прибавка. В регионах и того лучше — при средней цене «квадрата» в новостройке в условном городе N материнский капитал уже можно потратить на отдельную комнату площадью 10 кв. м.
Доплата за второго ребенка составит 150 тыс. рублей — то есть семья с 2 детьми получит маткапитал на сумму 616,6 тыс. рублей. При появлении третьего ребенка семье положена компенсация для погашения ипотеки — 450 тыс. рублей.
Итого семья с 3 детьми сможет потратить на недвижимость 1 млн 66,6 тыс. рублей. Это около 6 кв. м в московском комфорт-классе или до 24 кв. м в условном регионе.
Семьи действительно чаще всего направляют маткапитал на улучшение жилищных условий — в 2018 году, по данным ПФР, доля таких заявлений составила 77%.
С момента старта программы материнского капитала в 2007 году до 2014 года рождаемость росла, а потом начался спад — кризис плюс отсутствие роста доходов плюс демографический спад, который случился по причине сокращения рождаемости в 90-е.
Читайте также: Опасная вторичка - бывшие «родственники» не отберут у вас квартиру, но только при одном условии!
Хотя бы частично решить проблему демографии призвано расширение программы маткапитала. Большинство людей не решаются завести ребенка из-за материального фактора.
Двое детей — это уже кажется подвигом, а трое — за гранью реальности.
Программа делает упор на семьях с одним и тремя детьми, что должно помочь улучшить демографию. Еще две новеллы Послания — ежемесячные выплаты на первого и второго ребенка для семей с небольшим доходом и бесплатное питание для младших школьников — тоже опосредованно влияют на демографию.
Однако есть мнение, что «детские деньги» чаще всего будут вкладывать в не самое лучшее жилье — в новостройки-многоэтажки. Просто потому что квартиры в таких домах дешевле.
К тому же все равно придется брать ипотеку (откуда у семьи с детьми накопления, чтобы купить квартиру за собственные деньги?), а семейную ипотеку под относительно невысокий процент (от 4,5%) дают только на жилье в новостройке.
Если обновленная программа маткапитала действительно повысит рождаемость, то спрос на дешевые «человейники» будет расти. А раз есть спрос — застройщики радостно будут на него реагировать.