«Криминальные» квартиры больше не будут забирать у тех, кто при покупке полагался на данные государственного реестра. В декабре 2019 года Госдума одобрила законопроект о защите собственности добросовестных покупателей недвижимости.
Не все продавцы вторичного жилья — кристально честные люди.
Случаи продаж квартир по поддельным документам, увы, не редкость. Летом прошлого года спикер Госдумы Вячеслав Володин отмечал, что порядка 36 тыс. добросовестных покупателей квартир только после сделки узнали о проблемном прошлом своего жилья.
Читайте также: Отобрали жилье - как внебрачные дети, маткапитал и др. нюансы могут лишить вас купленной квартиры
По данным Росреестра, за первые 6 месяцев 2019 года в России было рассмотрено 980 судебных исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
267 исков касались жилья, по 74 из них требования были удовлетворены. Людей просто выселяли!
Самые проблемные регионы в этом отношении — Краснодарский край, Ростовская область, Санкт-Петербург и Москва с областью.
Государство решило, что надо что-то делать, и летом 2019-го приняло поправки в ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения касались компенсации за жилье в случае признания сделки недействительной.
Читайте также: Опасная переуступка - реальные примеры из практики юриста – или как можно лишиться и денег, и квартиры
Согласно принятым поправкам, гражданам, которые лишились жилья, потому что не знали о его темном прошлом, убытки будут компенсироваться полностью.
А в декабре был принят еще один закон — ФЗ-430 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ». Принятые поправки запрещают изымать «криминальное» жилье у добросовестных покупателей, то есть у тех, кто при покупке ориентировался на данные госреестра.
Но речь идет не обо всех таких случаях, запрет на отчуждение квартир у добросовестных покупателей будет действовать только тогда, когда дело касается жилья, которое находится в государственной собственности. То есть из-за незаконности сделки пострадавшей стороной является не частное лицо, а государство.
Читайте также: Оформляем право собственности на квартиру - документы, госпошлина и основные этапы
Кстати, именно у государства чаще всего воруют квартиры.
Например, после смерти хозяина муниципальной квартиры мошенники подделывают права на наследство. Потом такая квартира продается, но новый владелец не знает и не может знать о том, что жилье было украдено у государства.
Принятый закон закрепляет в Гражданском кодексе презумпцию добросовестности.
Добросовестным приобретателем признается тот, кто при приобретении недвижимого имущества полагался на данные государственного реестра, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать о том, что у лица, у которого к нему перешли права на квартиру, нет права на отчуждение имущества.
Читайте также: Выплатил ипотеку? Сними обременение с квартиры! Иначе жилье так и будет с «черной» меткой
То есть если человек перед покупкой квартиры проверил ее на юридическую чистоту в реестре и никакого криминала не увидел — он признается «добросовестным приобретателем».
Однако получается, что в ГК РФ теперь имеется положение о том, что проверки сведений из ЕГРН при покупке недвижимости недостаточно. Если кто-то докажет в суде, что приобретатель знал или должен был знать, что продавец не имел права отчуждать это имущество, — презумпция добросовестности может быть опровергнута.
Например, покупатель должен был заподозрить неладное, выявив, что у жилья слишком часто в течение короткого срока менялись собственники, или что на жилье претендуют третьи лица. Словом, нужно очень тщательно изучать историю квартиры.
Кроме того, закон уточняет правила, касающиеся сроков приобретательной давности. Течение срока начинается с того дня, когда недвижимость поступила в открытое владение добросовестного приобретателя, или не позднее момента регистрации права собственности.
И еще — государство (субъект, муниципалитет) не может через суд требовать квартиру, если со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя прошло 3 года.
Читайте также: Микроквартиры по 11 кв.м в Москве - комфортное жилье или будущие гетто?
Если по истечении этого времени обнаружится, что квартира перешла продавцу с нарушениями законов, то это уже не станет для нового владельца головной болью.
Вторичное жилье всегда имеет историю, и не всегда прозрачную. Ни один покупатель «вторички» не может быть гарантирован в том, что приобретает абсолютно «чистую» квартиру. Законодательные новшества призваны защитить добросовестных приобретателей недвижимости и усилить гарантии обеспечения права граждан на жилье.