«Я человек состоятельный, владею бизнесом, покупаю недвижимость. Банкротство - это не про меня».
Именно так рассуждают многие клиенты Риэлторов. Однако беда приходит с самой неожиданной стороны, ведь банкротами бывают не только те, кто покупает недвижимость, но и те, кто её продает. И если Вы купили недвижимость, а потом Ваш Продавец стал банкротом, то проблемы могут возникнуть не только у него, но и у Вас.
Старая привычка «занижать цену» при продаже недвижимости все еще живет в сердцах Агентов по недвижимости и их Клиентов. Это может привести к потере и недвижимости и денег.
Моей адвокатской практике был случай, когда один из моих Клиентов приобрёл большой объект недвижимости у физического лица. В момент покупки Продавец производил впечатление состоятельного и успешного человека. Однако через какое-то время выяснилось, что горе-Продавец задолжал банку по договору поручительства, связанному с бизнесом и в итоге в отношении Продавца было возбуждено дело о банкротстве.
Назначенный арбитражным судом управляющий ознакомился с делами должника и решил, что продажа недвижимости моему Клиенту привела к причинению ущерба кредиторам, посчитав эту продажу выводом имущества банкрота, чтобы оно не досталось банку.
После этого управляющий решил оспорить сделку, на основании которой приобретался объект недвижимости, для того чтобы вернуть объект Продавцу (в конкурсную массу), продать его с торгов и погасить долги перед Кредиторами. А заодно погасить судебные расходы и получить свое вознаграждение.
К сожалению, когда Клиент ко мне обратился за помощью, исковое заявление уже было подано в Арбитражный суд. Свою позицию управляющий построил на том, что продажа объекта была осуществлена ниже рыночной цены и поэтому сделка должна быть признана недействительной.
Поэтому я рекомендую своим клиентам при покупке объектов всегда соотносить продажную цену и рыночную стоимость этого имущества. Идеальным вариантом является проведение рыночной оценки объекта накануне сделки.
А как быть, если рыночная оценка не была проведена до сделки?
В этой ситуации есть риск оспаривания сделки в рамках процедуры банкротства продавца.
Правом на оспаривание сделок обладает не только арбитражный управляющий, но и кредиторы должника.
Причём оспариваться могут ВСЕ СДЕЛКИ должника, которые он совершил за ТРИ ГОДА до начала процедуры банкротства.
Чем это может грозить Покупателю?
Если сделка будет признана недействительной, то Покупатель обязан вернуть Продавцу объект недвижимости, а продавец обязан вернуть деньги. Но поскольку Продавец банкрот, то он деньги вернуть не сможет, а Покупатель должен становиться в очередь со всеми остальными кредиторами.
После того как управляющий продаст возвращенный объект недвижимости, эти деньги пойдут сначала на погашение вознаграждения управляющего, потом на погашение расходов, связанных с банкротством и продажей имущества (оценка, торги и т.п.), а остаток будет поделен между кредиторами.
Причём каждый Кредитор, к которому будет относиться и наш Покупатель, получит свою часть денег пропорционально размеру заявленных требований. Это означает, что если нашему Покупателю должник должен 1 млн. руб., а банку должен 9 млн. руб., то наш Покупатель получит ли лишь 1/10 часть от тех денег, которые будут вырученные от продажи объекта с торгов (за минусом расходов на процедуру банкротства).
Поэтому ни в коем случае нельзя соглашаться на занижение цены в договоре купли-продажи, даже если Продавец обещает написать нужные расписки, дополнительные соглашения и прочие документы. Это главное, что должен запомнить Покупатель недвижимости, а также его Риэлтор. В случае банкротства Продавца это все Вас не спасет!
Способы защиты в этой ситуации существуют, но это тема отдельной статьи.
© Налоговый адвокат Баранча Вадим Владимирович, 2019