На этапе котлована или до него жилье продают по самой низкой цене. Но покупка жилья на этой стадии имеет свои риски. Нужно с умом подойти к выбору надежного застройщика, чтобы верно оценить возможность застройщика вовремя сдать качественное жилье достойное уровня ваших вложений.
В наше время риск остаться без жилья и без денег очень велик. Существует риск получить жилье с массой недоделок, изготовленное с использованием некачественных материалов и вредных веществ. Многие крупные застройщики экономят на качестве строений для их удешевления.
В новостройках с черновой отделкой чаще всего встречаются проблемы плохо установленных оконных и балконных рам (криво, неплотно, продуваются), неровно установленные перегородки, плохая звукоизоляция стен, промерзают стены, заливает балконы.
В новых квартирах с беловой отделкой можно встретить растрескивания штукатурки, стяжки пола, задиры линолеума, нарушения в стыках обоев, разнотонны кафеля, неотрегулированные и продуваемые окна, лишние отверстия под розетки и многие другие строительные недостатки.
Любые признаки нарушения технологии строительства должны устраняться за счет застройщика либо компенсироваться покупателю в форме денежной выплаты на их устранение.
По договору участия в долевом строительстве (ДДУ) по 214-ФЗ указано, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации (статья 7, пункт 1).
Передача квартиры должна осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче (статья 8, пункт 1), любые недостатки жилья являются поводом отказаться от подписания акта приема-передачи с составлением вместо этого документ акта выявленных недостатков или дефектной ведомости, фиксирующий все недостатки объекта (статья 8, пункт 5).
Поэтому важно при приемке квартиры совладать со своими эмоциями и внимательно осмотреть квартиру, проверить соответствует ли она условиям договора и иным требованиям закона, предъявляемым к жилому помещению. По возможности на приемку квартиры лучше пригласить специалиста (строительного эксперта).
Согласно пункту 2 статьи 7 закона 214-ФЗ, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и/или недостатками, то есть качество его оставляет желать лучшего, дольщик вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков;
- расторжения договора и возврата денег.
Один из вышеуказанных вариантов вправе выбрать сам дольщик, который может обратиться к застройщику с претензией с выбранным вариантом устранения проблемы. Действует главный принцип - дольщику не следует подписывать акт приема-передачи квартиры пока все выявленные недостатки не устранены застройщиком. Общение с застройщиком должно происходить строго на бумаге, без документальной фиксации борьбы за качество обречена на провал.
Если нарушения, допущенные застройщиком, требуют серьезных затрат и он отказывается что-либо переделывать либо затягивает сроки их устранения, то имеет смысл обратиться за расторжением договора и потребовать вернуть оплату и неустойку.
Если квартира покупателю вручена по акту приёма-передачи без замечаний, то расторгнуть договор по причине ненадлежащего качества уже не удастся, и в этом случае можно рассчитывать на гарантийные обязательства застройщика. На жилое помещение минимальный срок гарантии установлен в 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав этого помещения - от 3 лет.
И если в течение гарантийного срока собственник выявит какие-то недостатки, то он может предъявить застройщику такие же требования, как и в случае обнаружения недостатков еще у несданного объекта. Иначе говоря от застройщика можно требовать устранение недостатков, уменьшение цены договора и возмещение расходов на самостоятельное решение вопроса (пункт 6 статьи 7 закона 214). А если требование собственника не будет выполнено либо его исполнение затянется по времени, у него появится возможность обратиться с иском в суд.
Если причина задержки сдачи квартиры - недобросовестные действия самого застройщика, например, требование уплатить расходы за содержание общедомового имущества и коммунальные платежи, которые застройщик понес с момента введения дома в эксплуатацию и до момента передачи квартиры дольщику, или требование доплатить разницу за лишние квадратные метры, то уместно будет обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру.