Квартиры в новостройках все чаще реализуются по договорам долевого участия согласно 214-ФЗ. Именно договор долевого участия (ДДУ) определяет срок передачи объекта дольщику. Для повышения инвестиционной привлекательности в рекламе новостроек эти сроки могут занижать, а вот в самом ДДУ напротив увеличить с запасом.
Не смотря на все эти ухищрения, застройщики все равно допускают нарушение срока сдачи квартир дольщикам.
По закону, если застройщик по каким-либо причинам не может окончить строительство дома и ввести его в эксплуатацию в установленный в договоре срок, он, обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.
Дольщик может принять это уведомление и подписать дополнительное соглашение на новый срок или отказаться от исполнения договора и вернуть свои деньги с процентами.
Застройщик обязан вернуть деньги в течечение 10 рабочих дней и оплатить неустойку за пользование чужими денежными средствами из расчета 1/300 ставки рефинансирования, действующей на момент возврата денег. Если дольщик – физическое лицо, то неустойка увеличивается вдвое и составляет 1/150 ставки рефинансирования.
Вот если застройщик не уведомляет покупателя об изменениях срока сдачи объекта, то по наступлению срока нужно направить застройщику претензию с требованием выполнить предписанные законом обязательства, а если она не будет удовлетворено, можно обращаться в суд.
Вероятность выиграть дело очень велика, но сумма неустойки при малых сроках просрочки окажется незначительной.
Расчет неустойки можно произвести самому по формуле:
цена квартиры по договору * количество дней просрочки * 2 * 8,25%/300.
Компенсацию при нарушении сроков строительства можно получить и в том случае, если квартира реализуется не по договору долевого участия. Согласно статье 332 ГК РФ, даже если в документах нет никаких обязательств застройщика (продавца) по компенсации убытка, покупатель может требовать уплату законной неустойки. Согласно статье 395 ГК РФ, она определяется исходя из учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства, а значение этого показателя можно посмотреть на сайте ЦБ РФ.
Если же сроки передачи недвижимости документами не определены, то потребуются доказательства, к примеру, того, что стройка фактически заморожена. Тут каждый случай очень индивидуален, и без грамотного юриста справиться вряд ли удастся.
Сложности могут возникнуть и при покупке квартиры через жилищные сертификаты или через паи в жилищном кооперативе (т.е. в соответствии с 214 законом). «При таких схемах установленных законом гарантий у инвестора нет, а его отношения с застройщиком регулируются лишь условиями сделки
К примеру, пайщики ЖСК в отличие от дольщиков не могут требовать взыскания убытков и неустойки за неисполнение обязательств кооперативом. И кроме того, пайщиков по общему решению всех членов кооператива можно принудить к дополнительным расходам, необходимым для достройки дома, а в отношении дольщиков обязанности по доплате недопустимы.
Но если пайщик докажет, что его обманули, например, члены правления, то на компенсацию рассчитывать можно, но не от кооператива, а от конкретных лиц, если они будут признаны мошенниками. И в любом случае, если кооператив или эмитент жилищных сертификатов не выполняет своих обязательств, то инвестор вправе требовать возврата выплаченных инвестиций.
Как можно получить от недобросовестного застройщика неустойку и взыскать вызванные этим обстоятельством убытки (аренда жилья, хранение и перевозка мебели) можно узнать на моей очной он-лайн консультации.